Preise wie Hochhäuser
5. August 2005
Immobilien sind in den Metropolen dieser Welt derzeit heiß begehrt - und entsprechend teuer: Wer in Paris 300.000 Euro investiert, bekommt dafür eine 50-60 Quadratmeter große Wohnung und hat die Wahl, ob diese im ungeheizten Souterrain liegt oder es eine Absteige mit Ausblick auf Mülltonnen ist. In London brach der Immobilien-Markt vor 14 Jahren zusammen - seitdem hat sich der Immobilien-Wert im Schnitt vervierfacht. In den USA übernachten Kaufinteressenten sogar auf der Straße, um am folgenden Morgen einen guten Platz in der Schlange für den Apartment-Verkauf zu ergattern. Die Kosten für ein Apartment im Herzen New Yorks stiegen im vergangenen Jahr auf eine Million US-Dollar - im Durchschnitt.
Nicht nur in Manhatten, auch in anderen Städten in den USA spielen die Wohnungspreise verrückt. Einige Experten fürchten bereits eine Immobilienblase, die mit ähnlich lautem Knall und ähnlich verheerenden Folgen platzen könnte wie die Internetblase im Jahr 2000.
Niedrige Zinsen
Auch in Australien, Spanien und Großbritannien besteht die Gefahr einer Immobilien-Blase. "Der wichtigste Treiber-Faktor sind zunächst einmal steigende Einkommen, also das gute Wirtschaftswachstum", erläutert Tobias Just von Deutsche Bank Research. "Wichtig sind in Spanien und gerade in Großbritannien die historisch niedrigen Hypotheken-Zinsen. Die Finanzierung von Immobilien ist dort deutlich günstiger geworden durch die sinkenden Hypotheken-Zinsen, dadurch steigt die Nachfrage und folglich das Preis-Niveau."
Der Immobilienmarkt in Großbritannien folgt der schlichten Formel: Es gibt viel mehr Käufer als es Häuser und Wohnungen gibt. "Hinzu kommt für Großbritannien, das dort das Angebot für Bauland sehr knapp ist", sagt Tobias Just über die spezifischen Bedingungen auf der britischen Insel. "Das heißt: Bei steigender Bevölkerungszahl und bei knappem Bauland gehen natürlich die Preise nach oben. Aber diese Faktoren können seit ein bis zwei Jahren nicht mehr die Dynamik erklären. Wir haben hier eine Überbewertung in den Märkten." Dass es nicht so weitergehen kann, davon ist die Immobilien-Branche mittlerweile selbst überzeugt. Natürlich können die Preise nicht ewig um 15 Prozent oder 20 Prozent pro Jahr steigen. Es werde irgendwann eine Preiskorrektur geben.
Wie wird die Landung?
Die spannende Frage ist, ob es eine sanfte oder eine harte Landung werden wird, meint Tobias Just: "Das Risiko daran ist, dass wir solch eine Entwicklung bei vergangenen Blasen noch nicht gesehen haben. Wir sehen dafür erste Anzeichen für eine Verlangsamung in Australien, wir sehen das in den Niederlanden. Wir hoffen, dass dies über drei bis vier Jahre anhält, so dass die Überbewertung aus den Märkten heraus ist. Aber das Risiko einer geplatzten Blase steigt."
In jedem Fall könnte ein Preisverfall in den USA gefährlich werden. Experten warnen, dass viele US-Bürger bereits Rücklagen für die Rente, Aktien und andere Ersparnisse flüssig machen und sogar zweite Hypotheken aufnehmen, um am Immobilienboom teilzuhaben. Immer mehr Geld werde in das Geschäft mit dem Wohnungseigentum gepumpt. Ebenfalls für eine Blase spricht, dass sich auf dem Markt mehr und mehr Investoren tummeln, die Häuser und Wohnungen kaufen und für einen kurzfristigen Gewinn wieder abstoßen. So weisen Expertisen darauf hin, dass das Verhältnis von Durchschnittsmiete zu Immobilienpreisen nicht mehr stimmt.
Das ähnelt der Endzeit des Internetbooms, als die Firmen immer weniger verdienten, die Aktienkurse aber weiter in die Höhe schossen. Aber es gibt noch Möglichkeiten, diesem Trend auf dem Immobilien-Markt entgegenzusteuern, so Tobias Rau von der Deutschen Bank: "Hier wäre vor allem eine vorsichtige Zinspolitik zu nennen, die nicht sprunghaft agiert, die einen Schritt zurückgeht, um die Dynamik aus dem Markt zu nehmen. Das versucht derzeit die Bank of England. Auch sollte dem Privatanleger bewusst sein, dass eine Überbewertung in den Märkten ist und er sich daher von Spekulationsobjekten fernhält."