Στη δίνη στεγαστικής κρίσης η Γερμανία

Όποιος έχει έρθει ως φοιτητής στη Γερμανία αναζητώντας μια γκαρσονιέρα ή ένα μικρό διαμέρισμα σε πανεπιστημιούπολη, ασφαλώς έχει πάρει μία «γεύση» της στεγαστικής κρίσης. Στη Βόννη για παράδειγμα -μία πόλη μόλις 370.000 κατοίκων, αλλά με πανεπιστήμιο διεθνούς φήμης- ο ενδιαφερόμενος πληρώνει κατά μέσο όρο 480 ευρώ για λίγα τετραγωνικά φοιτητικής στέγης, σύμφωνα με έρευνα του φοιτητικού πόρταλ Studis Online. Σε μεγαλύτερες πόλεις όπως το Μόναχο, το Αμβούργο, η Φρανκφούρτη, το Βερολίνο και η Κολωνία το ενοίκιο υπερβαίνει τα 500 ευρώ μηνιαίως.

Μία οικογένεια με δύο παιδιά που ψάχνει διαμέρισμα στο κέντρο μεγάλης πόλης θα πρέπει να επενδύσει πάνω από 1.500 ευρώ μηνιαίως. Παράδειγμα: με βάση στοιχεία της Γερμανικής Στατιστικής Υπηρεσίας για το β´εξάμηνο του 2024 η μέση τιμή ενοίκασης στο Βερολίνο φτάνει τα 18,69 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Με άλλα λόγια, το ενοίκιο για ένα απλό διαμέρισμα 90 τ.μ. πλησιάζει τα 1.700 ευρώ. Ακόμη πιο ακριβά είναι τα ενοίκια στο Μόναχο με 21,81 ευρώ ανά τ.μ. Ελαφρώς χαμηλότερες εμφανίζονται οι τιμές σε μικρότερα αστικά κέντρα, όπως η Φρανκφούρτη (18,31 ευρώ) και η Στουτγκάρδη (16,77 ευρώ). 

Αλλά και όσοι διαθέτουν τα απαραίτητα χρήματα δεν «ξεμπερδεύουν» εύκολα. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του πόρταλ ImmoScout24, που φιλοξενεί αγγελίες ακινήτων, η αναζήτηση νέας κατοικίας διαρκεί πάνω από έναν χρόνο για το 54,4% των ενδιαφερομένων. Ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση καταγράφουν τα τελευταία 5 χρόνια πόλεις όπως το Αμβούργο (+31%), η Κολωνία (+20%) και το Μόναχο (+18,9%).

Πού είναι οι 400.000 νέες κατοικίες;

«Η έλλειψη κατοικίας είναι το μεγαλύτερο κοινωνικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει αυτή τη στιγμή η χώρα μας» έλεγε προ ετών, ως επικεφαλής της σοσιαλδημοκρατικής αντιπολίτευσης, ο σημερινός καγκελάριος Όλαφ Σολτς. Και ασφαλώς είχε δίκιο. Για να αντιμετωπίσει το πρόβλημα η κυβέρνησή του είχε υποσχεθεί να «δρομολογήσει» την κατασκευή 400.000 νέων κατοικιών κάθε χρόνο, εκ των οποίων οι 100.000 θα ήταν «κοινωνικές κατοικίες» με ιδιαίτερες προδιαγραφές και εξαιρετικά χαμηλό ενοίκιο. Ήταν μία από τις κύριες προεκλογικές δεσμεύσεις του Όλαφ Σολτς.

Τα νούμερα δεν είναι τυχαία, αλλά προκύπτουν από τις εκτιμήσεις των ειδημόνων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Ινστιτούτου της Γερμανικής Οικονομίας (IW) με έδρα την Κολωνία, για να καλυφθούν οι αυξημένες ανάγκες στην αγορά κατοικίας θα έπρεπε να κατασκευάζονται κάθε χρόνο 372.000 νέες κατοικίες στην περίοδο 2021-2025 και άλλες 302.800 κατοικίες στην περίοδο 2026-2030. Δυστυχώς όμως, από τα στοιχεία που έδωσε πρόσφατα στη δημοσιότητα το Οικονομικό Ινστιτούτο IfO του Μονάχου, προκύπτει ότι «κάθε πέρσι και καλύτερα…».

Συγκεκριμένα: Το 2022 είχαν κατασκευαστεί σχεδόν 300.000 νέες κατοικίες σε όλη τη χώρα. Έκτοτε, οι ρυθμοί επιβραδύνονται. Το 2026 οι νέες κατοικίες δεν θα ξεπεράσουν τις 175.000. «Η πρόβλεψή μας έχει κάποιον βαθμό αβεβαιότητας, αλλά θεωρούμε σίγουρο ότι έως το 2026 θα έχουμε πέσει κάτω από το όριο των 200.000 και δεν τρέφω ελπίδες ότι η κατάσταση θα βελτιωθεί σύντομα» δηλώνει ο Λούντβιγκ Ντόρφμαϊστερ, συνεργάτης του IfO, στο Γερμανικό Πρακτορείο Ειδήσεων (dpa). Σαφής ένδειξη για την πτωτική τάση στον κλάδο είναι η μείωση στις οικοδομικές άδειες, που δεν ξεπέρασαν τις 17.800 τον περασμένο Μάιο (-44% σε σύγκριση με τον Μάιο του 2022). 

Υψηλό κόστος, πολλή γραφειοκρατία

Πού οφείλονται όλα αυτά; Σύμφωνα με τον Ντόρφμαϊστερ «ο κατασκευαστικός κλάδος υφίσταται τις αρνητικές συνέπειες του πληθωρισμού και των υψηλών επιτοκίων, όπως συμβαίνει σε όλη την Ευρώπη. Επιπλέον, στη Γερμανία το κόστος των δομικών υλικών και πρώτων υλών έχει ξεφύγει εκτός ελέγχου. Μεσοπρόθεσμα πάντως, τα υψηλά επιτόκια δεν μπορούν να χρησιμοποιούνται ως δικαιολογία για τη συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας».

Το Ινστιτούτο IfO υπολογίζει ότι το κόστος κατασκευής το 2023 έχει αυξηθεί κατά 36% σε σχέση με το 2020. Εκπρόσωπος του κατασκευαστικού κλάδου επισημαίνει ότι, για παράδειγμα, στη Βαυαρία ο αριθμός των νεόδμητων κατοικιών έχει μειωθεί φέτος κατά 14%, παρότι οι επιχειρήσεις του κλάδου έχουν επενδύσει το ποσό-ρεκόρ των 2,6 δισεκατομμυρίων ευρώ. Άρα, επισημαίνει το κατασκευαστικό λόμπι, είτε θα αυξηθούν τα ενοίκια σε δυσθεώρητα ύψη για να γίνει απόσβεση είτε δεν θα υλοποιηθούν τα σχέδια για την κατασκευή νέων κατοικιών.

Στις αναλύσεις των ειδικών δεν έχει καν συνεκτιμηθεί η όποια επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά (σε συνδυασμό μάλιστα με την τελευταία απογραφή, που υποδεικνύει ότι έχουν δηλωθεί 40.000 «κενές» κατοικίες στο Βερολίνο, άλλες 20.000 στο Μόναχο και συνολικά δύο εκατομμύρια σε όλη τη Γερμανία). Αλλά ας δεχθούμε ότι αυτό είναι μία άλλη συζήτηση...

Το ερώτημα γιατί καθυστερεί η υλοποίηση των προεκλογικών δεσμεύσεων που αφορούν την αγορά κατοικίας είχε δεχθεί τον περασμένο Φεβρουάριο και ο ίδιος ο καγκελάριος Σολτς. Για να απαντήσει ότι υπάρχουν «πολλοί λόγοι», όπως «το ψυχολογικό πρόβλημα που είχε προκαλέσει η άνοδος των επιτοκίων τα τελευταία χρόνια» και η «υπερβολική γραφειοκρατία». Πάνω απ´ όλα όμως, ο Όλαφ Σολτς ρίχνει το μπαλάκι στην Τοπική Αυτοδιοίκηση. «Δεν μπορούμε να κατασκευάσουμε περισσότερες κατοικίες, αν δεν έχουμε στη διάθεσή μας περισσότερη οικοδομήσιμη έκταση και αυτό αποτελεί αρμοδιότητα των δήμων και κοινοτήτων», επισημαίνει ο καγκελάριος.