¿Burbuja inmobiliaria a la española en Alemania?

A pesar del incremento del precio de la vivienda en algunas ciudades, sobre todo en las zonas más céntricas y en las propiedades de más lujo, “no se puede hablar en Alemania de una burbuja como la hubo en España”. Es lo que dijo un representante de GLL, uno de los grandes fondos de inversión inmobiliaria de Múnich, al ser preguntado sobre el tema durante una conferencia en la Asociación Española de Oficinas la semana pasada en Madrid. Su respuesta resume las conclusiones de los especialistas consultados por DW.

El precio de la vivienda en Alemania sube desde 2008 un 3% real anual. Es cierto que en ciudades como Fráncfort, Düsseldorf, Berlín o Múnich los aumentos son mayores. En Múnich, por ejemplo, los precios de los inmuebles aumentaron un 10% solo en 2012. En cualquier caso, son incrementos de precio muy por debajo de los aumentos registrados en España. Entre la España de esos años y la Alemania actual es posible reconocer algunos paralelismos, como los bajos tipos de interés y el aumento de la población debido a la inmigración. No obstante, las diferencias son grandes.

La España del boom inmobiliario

Entre 2005 y 2007 se firmaban en España más de cien mil hipotecas mensuales, de unos 137.000 euros cada una en promedio. Esto supone un total de más de quinientos mil millones de euros en tres años. Solo en enero de 2007 se concedieron 124.826 créditos hipotecarios por valor de 18.473 millones de euros, cifra récord en todo el período. El plazo medio para la amortización de esos créditos era de treinta años y el tipo de interés, casi siempre variable. Hasta entonces, recordemos, los intereses se habían mantenido en los niveles más bajos de la historia; aunque en 2005 habían empezado a subir tímidamente.

Durante esos años, las actividades inmobiliarias y la construcción representaban conjuntamente más del 18% del producto interior bruto de España: alrededor de doscientos mil millones de euros. La construcción, además, daba empleo a 2,8 millones de trabajadores (una de cada ocho personas en edad de trabajar lo hacía en la construcción). Se llegaron a construir en un año casi un millón de viviendas (más que en Alemania, Francia e Inglaterra juntas). Era tal la demanda, que se daba el caso de albañiles especializados que cobraban más que el arquitecto de una obra.

En la lista de los más ricos del mundo que publica Forbes figuraron en esos años varios de los grandes constructores españoles. Poco tiempo después, la mayoría de ellos estaban o en la cárcel o afrontando procesos judiciales. El caso más representativo fue el de Paco “El pocero”, un madrileño que empezó limpiando pozos sépticos, de ahí su apodo, y acabó poseyendo, entre otras cosas, el jet privado y el yate más grandes del mundo, además de su propia aerolínea privada. Uno de los primeros procesos judiciales que tuvo que afrontar fue por quejarse de tener que “invertir en política” para que sus empresas funcionaran.

¿Por qué no se le puso freno?

Había demasiada gente que sacaba beneficio de la burbuja inmobiliaria. Incluidos millones de compradores que, al revender su vivienda, ganaban grandes sumas de dinero. Las distintas administraciones se beneficiaron también del boom de la construcción. Para algunos ayuntamientos y gobiernos locales, por ejemplo, las ventas y recalificaciones de suelo eran la principal fuente de financiación. El impuesto sobre la plusvalía suponía unos enormes ingresos para el Estado, incluso a pesar de que estaba muy extendida la práctica de escriturar ante notario la compra por un precio inferior al que luego efectivamente se pagaba. Algo que, además, falseaba todas las estadísticas oficiales que, sobre el tema, hacía, por ejemplo, el Ministerio de Vivienda (creado en 2004 y suprimido en 2010).

Algunas organizaciones de consumidores alertaban de que nueve de cada diez agencias inmobiliarias aceptaban intermediar en esos pagos con dinero negro. E, incluso, muchas de ellas exigían que parte del pago se hiciera a espaldas de Hacienda. Un cálculo nada arriesgado permite suponer que solo con lo defraudado al fisco en las operaciones de compra-venta de pisos de esos tres años, de 2005 a 2007, se hubieran podido evitar el recorte de diez mil millones de euros en la Sanidad y Educación públicas en 2012. Probablemente, mucho más.

¿Puede pasar eso en Alemania?

En la República Federal los precios no han subido ininterrumpidamente durante cuatro décadas, como en España. De hecho, la crisis de finales de los noventa hizo bajar los precios, que han tardado casi diez años en recuperar los niveles anteriores: hasta 2010 no se alcanzó de nuevo el nivel de precios reales de 1995, según los datos del Bundesbank. Aun así, los alemanes consideran la vivienda un valor seguro.

En Alemania, el porcentaje de gente que tiene su casa en propiedad ha subido del 36,3% en 1994 al 43% en 2013 (frente al 86% registrado en España en los años de la burbuja). Es un cambio de tendencia que, aunque no supone una “fiebre compradora” como la que hizo presa de los españoles, explicaría por sí misma el aumento de precios por la mayor demanda. A eso hay que sumar la presión alcista de los pequeños inversionistas extranjeros provenientes muchas veces, precisamente, de los países del sur de Europa que buscan un refugio seguro para sus ahorros.

Además, los créditos hipotecarios en Alemania son mayoritariamente a interés fijo por hasta diez, quince e incluso veinte años y los bancos, lejos de financiar más allá del valor total del inmueble, suelen exigir que el comprador se haga cargo con sus ahorros de un pago inicial de generalmente por lo menos un 30% del precio total. El uso de dinero negro está más controlado y, desde luego, no está tan generalizado como en España. Se construyen en torno a algo más de doscientas mil viviendas anuales (de las que la mitad se concentran en solo tres regiones: Baviera, Renania del Norte-Westfalia y Baden-Wurtemberg) y el sector da empleo a algo más de setecientos cincuenta mil trabajadores, cuando, en el año 2000, eran un millón. Unas cifras razonables.

Burbuja en el mercado de edificios de oficinas

Donde sí admiten los analistas cierta burbuja de precios actualmente es en el mercado de inmuebles de oficinas, aunque no tan grande como la que se produjo en los años previos a la crisis internacional. La bancarrota el año pasado de IVG, una de las grandes inmobiliarias o el anuncio, hace dos, de una de las grandes aseguradoras del país de que no iba a invertir, por el momento, en inmuebles en Alemania, son dos claros avisos.

En España, el Banco Santander, la mayor entidad financiera del país, vendió a mediados de 2007, en la mayor operación inmobiliaria de la historia de España, todos sus bienes inmuebles. Incluida su recién construida Ciudad Financiera, un macrocomplejo de 250 hectáreas y nueve edificios que inauguró en 2004. El BBVA, otro de los grandes bancos españoles, lo siguió en su decisión e hizo lo propio. La razón estaba clara: pensaron que nunca los precios volverían a estar tan altos como en ese momento. El mayor fondo de inversión inmobiliaria del mundo, GE Capital, dio por esa época la orden interna de no adquirir ningún edificio en España.

Es importante permanecer atento a la posible formación de este tipo de burbujas. Sobre todo antes de que sea demasiado tarde para paliar sus efectos. Pero no hay que exagerar los efectos de pequeñas subidas puntuales: que un barrio de Hamburgo se ponga de moda y se eleven sus precios un treinta por ciento o que en algunas ciudades se batan récords de compra de vivienda no indica que se esté formando una burbuja. Y, sobre todo, no compromete, como pasaba en España, todo el sistema económico. Los datos actuales no indican que se esté formando una burbuja inmobiliaria similar en Alemania, al menos de momento.