Španjolska škola za njemačke nekretnine

Nijemci si teško mogu i zamisliti što bi se dogodilo kada bi „puklo“ tržište nekretnina u ovoj zemlji. Jer to su mogli tek samo čitati kako je bilo u drugim zemljama, na primjer u Španjolskoj prije šest godina: prisilne dražbe, preseljenje roditeljima, doživotno robovanje stanu koji su kupili jer su i krediti produženi čak i na 40 godina kako bi se smanjio teret otplata.

Naravno da se stanje u Njemačkoj razlikuje od onoga u Španjolskoj: Nijemci su ukupno manje zaduženi, više imaju i više štede, a daleko su i manje skloni riziku. A njemačko gospodarstvo stoji na solidnim osnovama.

Ali ima i paralela koje bi trebale biti zvono na uzbunu: ne bi bio toliki problem kada bi cijene na tržištu nekretnina u visinu tjerali samo sami budući stanari, dakle oni koji će i živjeti u tim stanovima. Baš kao i svojedobno u Španjolskoj i ovdje vlada tek šutke gleda kako strani investitori tjeraju cijene nebu pod oblake, dakle investitori koji nikad neće živjeti u tim stanovima nego je to tek investicija s kojom žele zaraditi (lijep) novac.

Druga sličnost je što nitko ne želi uopće vjerovati da na tržištu nekretnina ima uopće nekakvih problema. Na samom čelu je i Deutsche Bank koja u svojoj studiji prihvaća činjenicu kako je u manje od deset godina, od 2009., cijena kuća u Njemačkoj narasla za 50% - ali to uopće ne vidi kao problem.

Nekretnine u Njemačkoj kupuju – i Španjolci

Štoviše, ista banka je i 2007. mušterijama još uvijek savjetovala da ulože novac u španjolsko tržište nekretnina, makar je ono tada već posve očito bilo prenapuhano. Naravno da je njezina procjena bila posve pogrešna: jedva godinu dana kasnije je balon puknuo, s katastrofalnim posljedicama za Španjolsku.

Samo u 2017. je prema podacima Udruge njemačkih založnih i hipotekarnih novčarskih institucija u kupnju nekretnina u Njemačkoj otišlo gotovo 60 milijardi eura i skoro svaki drugi euro je došao – iz inozemstva. Da apsurd bude potpun, „mnogi investitori u Njemačkoj su Španjolci“, kaže nam Georg Abegg, pravnik međunarodno aktivnog odvjetničkog ureda Rödl & partner iz podružnice u Madridu. Poznato je da Španjolci već godinama osobito rado investiraju u nekretnine u Berlinu: „Dok se u Španjolskoj širio požar propasti, prešli su u Njemačku gdje je razina cijena bila razmjerno niska“, kaže nam Abegg. Slično su činili i američki investitori koji su spas našli na rastućem njemačkom tržištu nekretnina.

I u Španjolskoj su upravo strani investitori prije dvadesetak godina uvelike bili „zaslužni“ za slom koji se dogodio. Tadašnji španjolski premijer Jose Maria Aznar se čak radovao zbog takvih „investicija“, baš kao što se raduje i kancelarka Merkel jer tvrdi da to potiče građevinski sektor i smanjuje nezaposlenost.

Ništa se nije naučilo

Što je najgore, upravo Španjolska opet srlja u istu nevolju: tek što je kriza prošla i usprkos previše uredskih i stambenih površina koje su na tržištu, opet je na drugom mjestu među najomiljenijim zemljama gdje se ulaže u nekretnine. I to odmah nakon Njemačke, kaže nam savjetnik za nekretnine Knight Frank.

„Njemačka bi trebala biti pametnija i pravovremeno povući kočnicu", smatra Matthias Meindel. To zapravo nije lako jer u osnovi to znači intervenciju države u slobodnom tržištu pa čak i ako se tu tek radi o spekulantima. Uobičajena mjera je propis po kojem se ograničava porast stanarina, na primjer u Berlinu je taj grad-pokrajina ograničio porast stanarine na 20% u razdoblju od tri godine. No takva ograničenja se razmjerno lako mogu zaobići – naravno sve dok postoji dovoljno onih koji su spremni platiti još više za stan u kojem bi živjeli. Onda se izmisli neka mjera renoviranja stana i to je odmah razlog za povišenje stanarine. Jedini način spustiti stanarine jest paziti da se što više nekretnina nađe na tržištu i da zgrade ne stoje prazne.

Šest znakova prenapuhane vrijednosti

Umirovljeni profesor ekonomije Karl-Werner Hansmann sa Sveučilišta Hamburg također je uvjeren kako su cijene nekretnina u Njemačkoj već opasno i nerealno visoke i u usporedbi sa stanjem pred krahom na američkom tržištu nekretnina je utvrdio čitav popis paralela. Tako su i na tadašnjem američkom tržištu, baš kao i sada u Njemačkoj, cijene nekretnina rasle brže nego stanarine – to je odličan pokazatelj da kupac zapravo ne namjerava stanovati u tom stanu. Cijena četvornog metra je već daleko iznad troška gradnje – pa makar kakav luksuz se ugradio u stan, a rastu i dalje. Štoviše, rastu cijene stanova i kuća čak i na neatraktivnim lokacijama jer ih „vuče" poskupljenje na poželjnim lokacijama.

Umirovljenog profesora još više brine način financiranja takvih nekretnina: krediti su „jeftini" i hipotekarna pozajmica je i u SAD-u bila ispod 3%, ali trik je da se u tim kreditima jedva otplaćuje glavnica nego se tek plaćaju kamate – prosječna stopa otplate glavnice je ispod 4%. I što je najgore, puno je preniska razina vlastitog učešća.

Opustošen španjolski bankarski sektor

Još jedna sličnost Njemačke i Španjolske prije krize je i njihova šarolikost banaka. U Španjolskoj je, kada je balon s nekretninama konačno puknuo, to izazvalo pravu pošast među bankama: od četrdesetak štedionica je preživjelo jedva nekoliko, ostale su pretvorene u banke, fuzionirane ili raspuštene. Sve male španjolske banke morale su se snaći kako da ispune mnogo strože propise o riziku i vlastitom učešću, tako danas u Španjolskoj zapravo postoji još jedva desetak ozbiljnih banaka.

U Njemačkoj je doduše stopa zaduženosti i građana i javnog sektora mnogo niža nego što je bila u Španjolskoj, ali takva kriza bi u Njemačkoj mogla opustošiti ovdašnji sustav štedionica. Tu ih je gotovo 400 i jedva da bi sve mogle preživjeti. Povrh toga, Španjolce i broj bankovnih filijala u Njemačkoj podsjeća na njihove stare dane: gotovo 40% filijala je u krizi moralo biti zatvoreno.

Matthiasa Meindela ipak najviše brine što zapravo uopće ne postoji svijest o opasnosti: „Imam čitav svežanj članaka iz španjolskih medija iz 2007. i 2008. u kojima se kategorički tvrdi kako cijene nekretnina nisu prenapuhane. Kad je već izbila kriza, onda su pisali da je to tek 'prolazno smirivanje tržišta' koje će dovesti tek do sitnog smanjivanja cijena."

U Njemačkoj se trenutno događa ista stvar, smatra Meindel. „Nijekanje problema može biti ljudska osobina, ali činjenice ekonomije govore kako nakon konjunkturnog poleta dolazi smirivanje, u najgorem slučaju i recesija." Ali, kaže nam ovaj stručnjak za investicije, to nije nešto što bilo koji političar i u Njemačkoj rado govori.