Cijena zemljišta - krivac za cijene nekretnina

Veliki njemački gradovi su atraktivniji nego ikada. „Grad kao što je Berlin se svake godine povećava za 40.000 stanovnika", kaže Michael Voigtländer, stručnjak za tržište nekretnina na Institutu za njemačku privredu u Kölnu. Slično je i s ostalih petnaest regija oko metropola.

Posljedica: sve je manje stambenog prostora , a cijene nekretnina i stanarina drastično rastu. Lako je uočiti tko je u tom procesu pobjednik a tko gubitnik. Dok su stanari u velikim gradovima prošle godine plaćali devet posto više za novi ugovor, oni koji investiraju u nekretnine su trljali ruke. Luksuzni stanovi u centru Berlina donose godišnji profit veći od deset posto.

Situaciju nije promijenilo ni zakonsko ograničenje rasta stanarina koje su demokršćani i socijaldemokrati u posljednjim mandatu uveli s velikom pompom. I tako su cijene stanovanja postale test za socijalni mir.

Špekulacije sa zemljištem

Ovaj razvoj situacije privlači mnoge strane investitore u Njemačku, prije svega zbog velikog rasta cijena zemljišta. Zemljište u urbanim prostorima je vrlo teško naći a među projektantima ono slovi za novo zlato.

Njemački institut za istraživanje gradnje, gradova i prostora (BBSR) izračunao je da je zemljište između 2011. i 2016. godine u prosjeku poskupjelo za 27 posto. U omiljenim gradovima kao što su Berlin, München ili Frankfurt, ta brojka je bila mnogo veća. A tamo gdje je zemljište toliko skupo, s gradnjom stanova zapinje. Instituti za privredna istraživanja procjenjuju da trenutno nedostaje oko milijun stanova.

Nejednakosti kada je riječ o posjedovanju zemljišta zapanjuju čak i stručnjake. U jednom od svojih mjesečnih izvješća, Njemačka središnja banka je izračunala da najbogatijih deset posto domaćinstava posjeduje gotovo polovinu svih nekretnina.

Problem je, kao što to objašnjava poreski stručnjak Dirk Löhr sa Sveučilišta u Trieru, u tome što se veliki dio tog imutka temelji na vrijednosti zemljišta koje zapravo pripada svima. „Kada znamo da najbogatijih deset posto svoje nekretnine imaju na prilično dobrim lokacijama, onda to znači da je veliki dio vrijednosti nekretnina u vrijednosti lokacije."

Vrijednost zemljišta

Tako su do sada od povećanja vrijednosti zemljišta profitirali pogrešni. Jer, razlog zbog kojeg je kuća u centru Berlina skuplja od kuće u strukturno slabijoj regiji jeste u tome što postoje javne usluge, prijevoz, muzeji, kazališta i bolnice. Ako se u blizini kuće izgradi nova tramvajska trasa, cijena nekretnine će porasti, a da vlasnik pri tome ništa nije učinio za to.

Za Löhra to znači da je potrebna promjena paradigme. Da bi trebalo drukčije tretirati razliku između zemljišta i same nekretnine. „Niti jedan vlasnik nije stvorio vrijednost zemljišta na kojem se nalazi nekretnina, i to ne treba miješati jedno s drugim." Löhr računa da će vrijednost profita izvučenog iz zemljišta, dakle, bez učešća vlasnika, dostići 150 milijardi eura godišnje. A to je novac koji zapravo treba pripasti svima, a ne da ode u privatne džepove ili međunarodnim investitorima.

Da u Njemačkoj nije sve u redu kada se radi o odnosu prema zemljištu vidi se i iz toga što u mnogim gradovima postoje površine koje su ograđene, a na njima nije izgrađeno ništa. Vlasnicima se često isplati da ne grade, jer cijena zemljišta raste za oko 10 do 15 posto godišnje.

Ima mnogo investitora koji baš tako zarađuju novac, a to se vidi iz podatka da u Njemačkoj trenutno 600.000 građevinskih dozvola nije upotrjebljeno. Mnogo takvih, na primjer, se nalazi u Münchenu gdje je stambenog prostora sve manje a izgledi da se tako profitira su sve veći.

Može i kao u Ulmu

Postoje inicijative koje se suprotstavljaju tom trendu, kao na primjer u gradu Ulmu. Tamo je gradska uprava kupila sva raspoloživa zemljišta i onaj tko želi građevinsku površinu, može da je kupi samo od grada, po utvrđenim cijenama, bez prava da je preprodaje trećim strankama po mnogo višoj cijeni. A ako se zemljište ne iskoristi prema ugovoru s gradom, vlasnik će biti prisiljen vratiti ga gradu.

Drugim riječima, gradska uprava ima najveći utjecaj na izgled novih gradskih četvrti. U Ulmu je na ovaj način u rukama grada sada 4.500 hektara građevinske površine. Tamo nema krize stanovanja kakva postoji u Frankfurtu, Münchenu ili Berlinu.