Inflacja i wojna podsycają kryzys mieszkaniowy w Niemczech

Na początku kadencji w 2021 roku niemiecki rząd chciał budować 400 tysięcy nowych mieszkań rocznie. Do realizacji tego celu jest jednak bardzo daleko. „Nie sądzę, że tę liczbę da się osiągnąć w latach 2022 i 2023” – przyznała Klara Geywitz, minister mieszkalnictwa, urbanistyki i budownictwa w rozmowie z portalem informacyjnym Web.de.

O ogromie wyzwania świadczy opublikowana niedawno statystyka. Według niej liczba pozwoleń na budowę nowych mieszkań spada. W listopadzie 2022 wydano ich 24 300, o 16 procent mniej niż w tym samym miesiącu roku poprzedniego – poinformował Federalny Urząd Statystyczny.

Problem z materiałami

Liczba ludności w Niemczech znów wzrosła, osiągając najwyższą w historii liczbę 84,3 miliona. Równoczesny regres budownictwa doprowadził do być może rekordowego deficytu mieszkań. Według analizy Instytutu Badań nad Budownictwem ARGE brakuje ich ponad 700 tysięcy. To największy niedobór mieszkań od ponad 20 lat.

Przyczyny tego deficytu są oczywiste. Pandemia koronawirusa doprowadziła do zaburzeń w globalnych łańcuchach dostaw, a w konsekwencji do powstania dotkliwych wąskich gardeł w dziedzinie materiałów budowlanych. Sytuację zaostrzyła wojna w Ukrainie. Zarówno Ukraina, jak i Rosja należą do największych producentów stali i drewna do celów budowlanych.

Dziesięć lat kryzysu 

Dochodzi do tego brak nowych gruntów budowlanych, wzrost oprocentowania kredytów wszechstronnie udokumentowany brak wykwalifikowanych pracowników w Niemczech, a wreszcie napływ setek tysięcy uchodźców z Ukrainy i innych krajów, którzy szukają teraz miejsca zamieszkania w niemieckich miastach.

Federalny Związek Niemieckich Przedsiębiorstw Mieszkaniowych i Branży Nieruchomości (GdW) twierdzi, że sytuacja jest znacznie gorsza, niż skłonna jest przyznać Geywitz. „Szacujemy, że w roku 2022 wybudowano około 280 tysięcy mieszkań, ale w roku 2023 będzie ich tylko około 240 tysięcy, a w roku 2024 już tylko 214 tysięcy” – pisze w odpowiedzi na pytanie DW szef GdW Axel Gedaschko. Według niego kryzys mieszkaniowy w Niemczech potrwa przez co najmniej dziesięć lat.

Więcej ludzi starszych i singli

Oprócz nakładających się na siebie kryzysów, które zaostrzają obecnie sytuację, są też czynniki demograficzne. Liczba gospodarstw domowych osób samotnych w Niemczech stale rośnie, a jednocześnie społeczeństwo niemieckie się starzeje. Ludzie starsi nie tylko dłużej zajmują swoje mieszkania. Z braku alternatywy w przystępnej cenie nie rezygnują ze swoich przeznaczonych dla całej rodziny mieszkań nawet po wyprowadzce dzieci i śmierci partnera lub partnerki.

Gedaschko krytykuje to, że rządowi bardzo daleko do rozwiązania problemu. „Faktem jest, że rząd uczynił dotychczas o wiele za mało, żeby osiągnąć własny cel w zakresie budowy mieszkań” – twierdzi. „Przedsiębiorstwa mieszkaniowe potrzebują długofalowej polityki budownictwa mieszkaniowego oraz niezawodnego i adekwatnego systemu finansowania”.

Rosnąca biurokracja

Kolejnym problemem, z którym zmagają się przedsiębiorstwa budowlane, jest to, co David Eberhart z Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego Berlina i Brandenburgii (BBU) nazywa „szybkim przyrostem” liczby przepisów.

Mówi, że różne władze często żądają od jego firmy różnych ocen, zawierających sprzeczne ze sobą normy budowlane. Przepisy dotyczące ochrony przed hałasem i efektywności energetycznej wymagają na przykład niekiedy różnego rodzaju izolacji. Zdaniem Eberharta to „dziki gąszcz” biurokracji.

Zyski z wynajmu

Mimo braku mieszkań w Niemczech są też puste budynki. Najczęściej tam, gdzie nie są już potrzebne. Albo dlatego, że są za drogie. Według Davida Eberharta wynajem nowo zbudowanego mieszkania jest opłacalny dopiero od ceny 13 euro za metr kwadratowy miesięcznie. „Wszystko poniżej tej granicy musi być dotowane”. Obecny średni czynsz najmu w Niemczech wynosi 8,30 euro miesięcznie za metr kwadratowy.

Rozwiązaniem mogłaby być intensyfikacja socjalnego budownictwa mieszkaniowego. Państwo subwencjonuje wtedy budowę mieszkań, a właściciele gwarantują, że przez 20-25 lat będą je wynajmować za niewielkie kwoty. Socjalne budownictwo mieszkaniowe ulegało jednak w ostatnich dekadach stałemu regresowi.

Zbyt wysokie koszty

Z niegdyś trzech milionów mieszkań socjalnych w 2006 roku pozostały według Federalnego Urzędu Statystycznego jeszcze dwa miliony. Obecnie jest ich już tylko milion. Rząd postawił sobie za cel, że spośród 400 tysięcy mieszkań, które miały być budowane co roku, 100 tysięcy będzie mieszkaniami socjalnymi. W rzeczywistości jednak według Niemieckiego Związku Najemców w 2022 roku powstało tylko 20 tysięcy mieszkań socjalnych.

Zdaniem ekspertów, takich jak Dietmar Walberg, prezes instytutu ARGE, wniosek może być tylko jeden: rząd nie docenił skali problemu. Według niego wiąże się to w sumie przede wszystkim z pieniędzmi. - Jeśli chcą budować 400 tysięcy mieszkań rocznie, z których 100 tysięcy ma być subwencjonowanych, to muszą w tym celu sięgnąć głęboko do kieszeni - mówi Walberg.

Miliardy na budownictwo?

Według obliczeń Walberga budowa mieszkań kosztuje około 5000 euro za metr kwadratowy, z czego 2000 euro należałoby subwencjonować, żeby ludzi było stać na mieszkania. Dlatego Walberg jest jednym z tych, którzy wzywają rząd do utworzenia specjalnego funduszu budownictwa mieszkaniowego w wysokości 50 miliardów euro. Byłoby to porównywalne ze specjalnym funduszem w wysokości 100 miliardów euro, który kanclerz Scholz obiecał Bundeswehrze po rosyjskiej napaści na Ukrainę.

Związki najemców popierają ten postulat. Ich zdaniem jednak rząd mógłby zrobić jeszcze więcej na rzecz powstawania mieszkań socjalnych. Na przykład zgodzić się na wykorzystywanie nieruchomości komercyjnych jako mieszkań lub zadbać o to, by dłużej obowiązywały wymogi dotyczące mieszkań socjalnych.

Inwestorzy czerpią zyski 

– To wielki problem w Niemczech – mówi DW Jutta Hartmann, rzeczniczka Niemieckiego Związku Najemców. – Zobowiązania socjalne, takie jak ograniczenie wysokości czynszów, istnieją tylko przez pewien czas. A kiedy on się kończy, mieszkanie trafia na wolny rynek i można je wykorzystywać do osiągania zysków.

Oznacza to również, że inwestorzy wykorzystują państwowe subwencje do budowy mieszkań socjalnych i uwzględniają w kalkulacjach to, że 20 lat później będą mogli jeszcze czerpać zyski z tej nieruchomości. – Cały temat budownictwa socjalnego był przez lata zaniedbywany – twierdzi Hartmann. –Najwyraźniej nie było interesu politycznego w zmianie ustaw lub czynieniu budownictwa socjalnego bardziej atrakcyjnym dla inwestorów.

Klimat i wyższe koszty

Tym, co się zmieniło, jest już samo utworzenie odrębnego ministerstwa budownictwa i mieszkalnictwa w gabinecie Olafa Scholza. Pierwszy raz od 1998 roku rząd w Berlinie poświęca temu osobny resort. Wiąże się to jednak z wielkim pytaniem, na które wciąż brak odpowiedzi: jak pogodzić ambitne cele rządu w zakresie budownictwa mieszkaniowego z jego równie ambitnymi celami w dziedzinie ochrony klimatu?

Minister Geywitz zapowiedziała niedawno, że 750 milionów euro rocznie przeznaczać się będzie na budownictwo przyjazne dla klimatu. Kilka towarzystw budowy mieszkań natychmiast skrytykowało tę liczbę jako śmiesznie małą na rynku, na którym co roku trzeba inwestować w budownictwo dziesiątki miliardów euro.

Na koniec zapłacą najemcy

Właściciele mieszkań stwierdzili tymczasem, że izolacja cieplna starszych domów może im przynieść wiele pieniędzy – bo nie muszą za nią płacić sami. – Z perspektywy najemców każda przyjazna dla klimatu renowacja budynku oznacza automatycznie podwyżkę czynszu – mówi Jutta Hartmann z Niemieckiego Związku Najemców. – Umożliwia to niemieckie prawo najmu. Jeśli jakiś wynajmujący dokonuje renowacji swojego budynku, to wolno mu przerzucić wszystkie koszty na najemcę. To nie jest uczciwe, jeśli część społeczeństwa dźwiga na swoich barkach ciężar finansowy przyjaznej dla klimatu modernizacji – stwierdza.

Tego problemu rząd jeszcze sobie nie uświadomił – konstatuje Dietmar Walberg z instytutu ARGE. – Główny konflikt między pokryciem kosztów ochrony klimatu a pokryciem kosztów mieszkań klajstruje się słowami: „Tak, wszyscy musimy to robić, poradzimy sobie, to nie problem". Ale to jest problem, ogromny problem, i nie ocenia się go we właściwy sposóbv.