Esperando o grande estouro

“Bolha de sabão dos imóveis ameaça economia mundial”, anunciou recentemente a conceituada revista inglesa The Economist. O continuado boom dos preços criou uma “bolha” no setor, a qual pode estourar a qualquer momento. Sobretudo nos países de economia fraca, isso poderá levar à recessão. Uma situação semelhante já ocorreu no Japão, no início dos anos 90. Em Tóquio, Osaka e Kyoto, os preços das casas galgaram as alturas, para então se precipitar no abismo. Será que a grande explosão também ameaça o setor imobiliário de outros países?

Primeiro as ações, depois os imóveis?

A economia mundial ainda sofre os efeitos do estouro da “bolha” do mercado de valores: fortunas bilionárias foram pulverizadas e, por conseguinte, retiradas de circulação nos mercados. Segundo Tobias Just, da Deutsche Bank Research, o fim da quimera imobiliária poderá ser ainda mais danoso: “A população alemã investiu quase a metade de seu patrimônio em imóveis. Se este setor sofrer restrições agora, a situação financeira dos particulares naturalmente se alterará, levando a uma diminuição do consumo”.

Em outras palavras: se os preços dos imóveis caírem, os proprietários passarão a gastar menos. E as más perspectivas não se aplicam apenas à Alemanha: em outras partes da Europa o investimento em bens imóveis chega até a ser porcentualmente mais elevado.

Boom so setor

Há já alguns anos o mercado imobiliário floresce em todo o mundo, excetuada a Alemanha e o Japão. Em menos de dez anos, o aumento dos preços chegou a exceder os 50%, em numerosas nações européias, permanecendo em torno de 30% nos Estados Unidos. Um apartamento de dois quartos com cerca de 100 metros quadrados custa em Nova York e Londres em torno de 800 mil dólares – duas vezes mais do que em Frankfurt.

Alguns analistas são de opinião que os imóveis não valem mais o seu preço. Pois, da mesma forma que o valor de uma ação deve corresponder à perspectiva de dividendos, o preço dos imóveis é subordinado aos futuros ganhos com seu aluguel. E, na maioria dos casos, o preço da casa própria cresceu muito mais rápido do que os aluguéis.

Os pessimistas prevêem que, sobretudo na Grã-Bretanha e nos Estados Unidos, em breve os investidores irão reconhecer essa contradição. Porém nete ponto Tobias Just tem uma visão mais positiva: “Ocorreu uma supervalorização de 5% a 10%. Esta será provavelmente compensada. Mas consideramos improvável que a bolha de sabão venha a estourar”.

Alemanha é exceção

Just acrescenta que não deverá haver qualquer perigo para a Alemanha – um efeito positivo da reunificação do país. Na expectativa de que esta fosse seguida de um segundo “milagre econômico”, construiu-se com afã, tanto no leste como no oeste. Na antiga Alemanha comunista já existem atualmente 1,3 milhão de casas vazias. “Assim, não há empuxo inflacionário, já que é relativamente fácil encontrar moradia”, conclui o funcionário da DB Research.

Isso quer dizer que os bancos alemães podem respirar aliviados? Por enquanto, pelo menos. Eles não têm motivo para temer créditos duvidosos, construídos para o financiamento de imóveis. Pois, enquanto o valor da dívida corresponder ao valor estimado do imóvel, o crédito estará coberto. Contudo os bancos alemães também investem somas consideráveis em fundos imobiliários – naturalmente não apenas dentro do país, mas cada vez mais no exterior. E por esse caminho o estouro da bolha de sabão também poderá chegar até a Alemanha.