"Пузыри на рынке недвижимости начинаются с кредитов"

Немецкий институт экономических исследований (DIW) опубликовал исследование, посвященное спекулятивным пузырям на рынках недвижимости ведущих промышленно развитых стран, в том числе Испании, Великобритании и Нидерландов. О результатах исследования Deutsche Welle поговорила с одним из его соавторов - старшим научным сотрудником DIW, доктором экономических наук Константином Холодилиным.

DW: В Германии - бум на рынке недвижимости, и все чаще звучат предупреждения, что это может обернуться спекулятивным пузырем. Как распознать такой пузырь?

Константин Холодилин: Под спекулятивным пузырем подразумевается ситуация, когда цены на недвижимость оказываются выше экономически оправданных, или фундаментальных цен. Эти фундаментальные цены определяются демографическими факторами и доходами населения, которые в совокупности формируют платежеспособный спрос. С другой стороны, имеются и факторы, влияющие на предложение: наличие жилья, его прирост или уменьшение, количество вакантного жилья.

- В какой момент рыночные цены отрываются от фундаментальных?

- В тот момент, когда покупатели начинают инвестировать в жилье не для собственных нужд или для сдачи его в аренду, а с целью его перепродажи, поскольку ожидают дальнейшего удорожания недвижимости. Это и есть зарождение спекулятивного пузыря.

- Подобных пузырей в мире было немало...

- Да, стран, в которых в недавнее время наблюдались пузыри, настолько много, что, кажется, проще назвать страны, в которых их не было.

- В какой мере, например, британский пузырь был похож на тот, что лопнул в США в 2007 году?

- США и Великобританию роднит высокая доля собственников жилья. В этом плане эти две страны похожи на Россию, где люди тоже хотят непременно купить жилье, и отличаются от Германии, где многие предпочитают жилплощадь арендовать. Британцы, как и американцы, весьма охотно экспериментируют с различными финансовыми инновациями. Еще одна общая для англосаксонского рынка черта - высокая доля или даже преобладание кредитов с переменной ставкой.

- Вы разделяете укоренившуюся в Германии точку зрения, согласно которой плавающие процентные ставки намного опасней фиксированных?

- Я бы сказал, да. Важная особенность немецкого рынка недвижимости, действительно, состоит в том, что здесь все еще велика доля кредитов с фиксированной ставкой, которая закрепляется на 10, 15, 20 лет. Люди получают достаточно твердый горизонт планирования и могут рассчитывать свою способность выплачивать долг.

- А какие особенности были в Испании?

- В Испании, как и в Ирландии, все начиналось вполне безобидно. Там действовали реальные фундаментальные факторы: рост населения на фоне недостаточного запаса жилья вызвал рост цен. Банки это заметили и начали активно инвестировать в строительство нового жилья и в предоставление кредитов на его покупку. А государство решило помочь, как оно считало, рынку недвижимости и облегчило, например, передачу сельскохозяйственных земель под застройку.

- Какую роль сыграл переход Испании на евро?

- Он, безусловно, способствовал росту цен на недвижимость. В Испании в тот момент темпы инфляции были выше, чем в целом в еврозоне, и установленные Европейским центральным банком процентные ставки по сравнению с испанской инфляцией оказались слишком низкими. Это подстегивало спекулятивный спрос на кредиты с целью покупки недвижимости.

- В исследовании вы анализируете и ситуацию в Нидерландах. Разве там тоже был пузырь?

- Да, был, он просто лопнул не так громко, как испанский или ирландский. Особенность этой страны - высокий уровень задолженности домохозяйств. Это связано с государственной политикой, поскольку в Нидерландах процентные выплаты по кредитам вычитаются из налогооблагаемой базы. Тем самым правительство стимулировало рост рынка жилья, но одновременно вызывало и сильный рост цен. К тому же, нидерландские банки, в отличие от немецких, до недавнего времени выдавали кредиты на сумму в 100 и даже более процентов от стоимости жилья.

- Из всего вами сказанного можно сделать вывод, что Германии пузырь пока не грозит.

- Если брать объективные показатели, то пока, действительно, признаков спекулятивного пузыря не видно. Есть только рост цен, причем по сравнению с другими странами он относительно умеренный.

- Что значит умеренный рост в конкретных цифрах?

- Если взять среднегодовые темпы роста цен на недвижимость в минувшем десятилетии, то в Ирландии они составили 9 процентов, в Великобритании 8, в Испании 7. И это - реальный рост цен, очищенный от инфляции. На этом фоне 2 процента в Германии представляются очень скромным показателем. Кстати, в России с 2001 по 2007 год недвижимость дорожала примерно на 12 процентов в год.

- Означает ли это, что в России вероятность мыльного пузыря куда выше, чем в Германии?

- Хочу еще раз подчеркнуть: сам по себе рост цен на недвижимость - не главный показатель, поскольку удорожание жилья может быть связано с фундаментальными факторами, например, ростом доходов населения. Надо всегда смотреть туда, откуда исходит угроза. Это кредитная сфера. Рост цен опасен прежде всего тогда, когда он финансируется заемными деньгами. Особенно важно соотношение кредита к доходу. А еще опасно, когда государство вводит льготы для людей, покупающих жилье, подстегивая спрос на ипотечные кредиты.