Эксперт Deutsche Bank: Демография - серьезный фактор риска для рынка жилья

В это трудно поверить, но это факт: за минувшие десять лет цены на немецком рынке жилой недвижимости практически топтались на месте. "Действительно, многие инвесторы, особенно частные лица, проявляли в последнее время повышенную осторожность при покупке жилья", - констатирует Тобиас Юст (Tobias Just), возглавляющий отдел отраслевых исследований и изучения рынка недвижимости в Аналитическом центре Deutsche Bank (Deutsche Bank Research) во Франкфурте-на-Майне. Он объясняет это тем, что воссоединение Германии "здорово перетормошило в 90-е годы весь рынок недвижимости: сперва на него хлынули инвестиции и началось бурное строительство, затем в целом ряде сегментов серьезно просели цены. Все это долго отпугивало покупателей".

Рост спроса в больших городах и университетских центрах

Как это ни странно, но смену настроений вызвал именно недавний финансовый кризис: инвесторы, по словам эксперта, вновь стали ценить относительную стабильность недвижимости по сравнению со многими другими объектами капиталовложений. Это будет способствовать теперь росту цен на жилье, пусть и весьма умеренному: "Мы исходим из того, что в течение ближайших двух лет стоимость жилья в целом по Германии будет расти ежегодно примерно на полтора процента", - отмечает Тобиас Юст в только что опубликованном исследовании немецкого рынка жилой недвижимости.

Однако за этим средним показателем скрываются очень серьезные региональные различия, подчеркивает эксперт: "Есть регионы с притоком населения. Это такие крупные промышленные и деловые центры, как Мюнхен, Гамбург, Штутгарт, Берлин или Франкфурт-на-Майне". Сюда едут молодые люди в поисках работы, а потому весьма вероятно, что спрос на жилье начнет здесь заметно превышать предложение. Собственно, это уже происходит: за последние десять лет цены в этих агломерациях выросли примерно на 20 процентов. Одновременно там наблюдался и рост арендной платы, который сейчас ускорился и достигает примерно 3-4 процентов в год.

Повышенный интерес у покупателей недвижимости вызывают также те средние и даже небольшие города, в которых расположены преуспевающие на мировом рынке предприятия или именитые университеты с мощными научными центрами. Например, Марбург, Гейдельберг, Фрейбург.

Сокращение населения усугубит региональные различия

"Но в то же самое время имеются и регионы с ярко выраженным оттоком населения, где пустующее жилье давит на общий уровень цен", - продолжает Тобиас Юст и указывает на некоторые районы бывшей ГДР и на депрессивные западногерманские города. За те же самые последние десять лет недвижимость подешевела здесь более чем на 30 процентов, говорится в исследовании Аналитического центра Deutsche Bank.

Тобиас Юст предупреждает, что демография будет в ближайшие десятилетия одним из главных факторов риска на немецком рынке жилья. Сокращение численности населения и старение общества значительно усугубят уже обозначившиеся региональные различия, уверен эксперт. Он предсказывает дальнейший отток жителей из слаборазвитых регионов и их приток в более динамичные и более крупные населенные пункты. Эту тенденцию необходимо уже сегодня учитывать тем, кто приобретает жилье с долгосрочным прицелом, будь то для собственных нужд или для сдачи в аренду.

"Недвижимость является рискованной формой вложения капитала, причем связанные с ней риски весьма специфические. Поэтому широко распространенное мнение, будто покупка недвижимости автоматически защищает инвестора от инфляции, не совсем верно", - предупреждает Тобиас Юст. Ведь если населенный пункт теряет жителей, то какими бы распрекрасными ни были квартира или дом, на них просто может не найтись покупателя или арендатора. Поскольку Россия и Германия сталкиваются примерно с одними и теми же демографическими проблемами, тенденции на рынках недвижимости двух стран могут оказаться схожими, отмечает аналитик Deutsche Bank.

У типовых панельных домов времен ГДР есть будущее

Так, он считает, что "процесс старения общества, по всей видимости, приведет к сокращению среднего класса и увеличению низшей и высшей прослойки общества. В результате в будущем, с одной стороны, очень понадобится простое недорогое жилье, предназначенное для малообеспеченных пожилых людей, и, с другой стороны, жилье класса люкс для тех, кому в жизни повезло и кто встречает старость состоятельным человеком".

Вот почему многоквартирным блочным и панельным домам в бывшей ГДР, одно время считавшимся в объединенной Германии очевидным пережитком социализма, теперь предрекают достаточно стабильное будущее в определенном сегменте рынка арендуемого жилья. То же самое, по всей видимости, ожидает и Россию, полагает немецкий эксперт. Но добавляет, что в некоторых российских городах трудносдаваемое избыточное типовое жилье, скорее всего, все-таки придется сносить.

Автор: Андрей Гурков
Редактор: Геннадий Темненков