Найти социальное жилье в Германии - как выиграть в лотерею

Кошмар Амира Шраффа (имя изменено) начался 24 декабря 2022 года: в этот день отец-одиночка из Афганистана, живущий в Германии уже более 16 лет, получил уведомление о выселении из арендованной им квартиры под Бонном. В качестве причины расторжения договора аренды в письме было указано, что эта квартира требуется домовладельцу для его собственных нужд.

Амира ждала судьба сотен тысяч человек в Германии: многомесячные безнадежные поиски доступного жилья. Десятки писем, оставшихся без ответа, сотни претендентов на квартиру и бесконечные очереди на осмотр - если на него вообще посчастливилось получить приглашение. А через некоторое время приходит стандартный ответ: "Извините, мы приняли решение в пользу другого". Шрафф опротестовал свое выселение в суде. "Ситуация с жильем в Германии становится все более драматичной", - делится он с DW на основании собственного опыта.

Цифры показывают, насколько взрывоопасна ситуация на немецком рынке жилья: в стране не хватает более 800 000 квартир, и потребность все растет. По данным федерального статистического ведомства, более 9,5 миллиона человек живут в стесненных жилищных условиях - в основном это родители-одиночки с детьми. Немецкое правительство ставило амбициозную цель - строить 400 000 новых квартир в год, включая 100 000 единиц социального жилья. Однако она далека от выполнения из-за высоких процентных ставок и стоимости строительства.

400 000 новых квартир в год - недостижимая цель

По данным мюнхенского Института экономических исследований ifo, в 2023 году было построено около 245 тысяч квартир, в текущем году - ожидается только 210 тысяч. Поскольку предложение жилья остается на низком уровне, а спрос огромен, цены на аренду стремительно растут. В отчаянии все больше людей, как и Амир Шрафф, обращаются в организации, отстаивающие интересы квартиросъемщиков.

Петер Кокс (Peter Kox), руководитель отделения Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) в регионе Бонн/Рейн-Зиг/Ар, рассказывает DW, что на сегодняшний день в крупных городах - Дюссельдорфе, Кельне или Бонне - из-за своих низких доходов почти 50 процентов жителей имеют право получить разрешение на проживание в так называемом социальном жилье - построенном и поддерживаемом на общественные средства, в котором действует ограничение на размер арендной платы. "К нам часто обращаются не только "обычные" получатели пособий, но и представители среднего класса", - говорит Кокс.

Жилье - социальная проблема XXI века

Когда канцлер Германии Олаф Шольц (Olaf Scholz) говорит, что жилищная проблема - это ключевой социальный вопрос в Германии, для этого есть все основания. За дефицитное доступное жилье сегодня борются не только родители с детьми, безработные, студенты и беженцы, но и все больше представителей среднего класса. Не случайно эту ситуацию журналисты называют "социальной взрывчаткой".

По словам Петера Кокса, его организация насчитывает уже рекордное число членов - почти 25 000 человек, и каждый день в нее вступают все новые: "Люди в полном отчаянии. В последние годы к нам обращаются уже не только люди, у которых вдруг возникли новые острые проблемы, например, большие счета за электроэнергию, которые они не могут оплатить". Наряду с подобными клиентами, теперь в Немецкий союз квартиросъемщиков в поисках жилья обращаются и с такими проблемами, о которых Кокс ничего не слышал годами: например, когда жильцов выселяют домовладельцы, надеющиеся сдать квартиру значительно дороже.

Растет число бездомных

А еще есть и те, кто в борьбе за жилье оказывается на улице - живут в палатках, по друзьям или ночуют в муниципальных ночлежках. По оценке главы боннского филиала союза квартиросъемщиков, в его регионе сейчас насчитывается 3500 бездомных - в десять раз больше, чем всего несколько лет назад.

В связи с этим Петер Кокс призывает к незамедлительным действиям: "В ближайшие 20 лет в Бонн переедут около 30 000 человек, для них нужно 15 000 единиц жилья. И 10 000 из них должны субсидироваться государством - исходя из того, что на здоровом рынке жилья 12-14 процентов всех квартир субсидирует государство, а арендная плата в них фиксированная".

Германия - страна квартиросъемщиков

ФРГ считается страной квартиросъемщиков, и по доле их, безусловно, - лидер в Европе. Более половины населения не живет в собственном жилье; это единственная страна в Евросоюзе, где арендаторов больше, чем собственников. Но сейчас Германия дорого расплачивается за свои прошлые политические ошибки: федеральное правительство в свое время продало тысячи квартир частным инвесторам, а федеральные земли одновременно массово отказались от строительства социального жилья.

По данным, которые приводит DW эксперт по жилищной политике из Института имени Лейбница Маттиас Бернт (Matthias Bernt), за последние годы соотношение количества социального жилья и числа квартиросъемщиков изменилось разительно: если раньше на 15 миллионов семей-арендаторов приходилось 4 миллиона единиц социального жилья (соотношение 1:4), то сегодня на аренду всего 1 миллиона единиц социального жилья претендуют 21 миллион семей - то есть соотношение стало 1:21! "Тот, кто сейчас каким-то образом может получить социальное жилье, выиграл в лотерею", - считает Бернт.

Он указывает, что жилищный кризис особенно ярко проявляется в крупных и университетских городах. В Берлине, например, появляется все больше предложений на интернет-платформе Airbnb, а квартплата при заключении нового арендного договора в среднем примерно вдвое выше, чем в случае уже действующих договоров.

Правительство ФРГ усиленно пытается противостоять этой тенденции - оно продлило заморозку закона о сдерживании роста квартплаты (Mietpreisbremse) до 2029 года. Это означает, что при заключении нового договора арендная плата не может более чем на десять процентов превышать среднюю квартплату в конкретном городе. Однако из этого правила существуют исключения: для новостроек, существенно модернизированных или частично меблированных квартир. По мнению Бернта, эти лазейки следует как можно скорее устранить.

"Я считаю, что нам срочно необходимо более жесткое регулирование рынка аренды жилья. Например, недопустимо, что в Берлине при сдаче половины квартир применяется уловка - частичная меблировка. Так, чтобы обойти ограничение по арендной плате, арендодатели размещают в квартире, например, стол и шкаф, и требуют за это чудовищные суммы".