Долгострои в России: никакого мошенничества?

Дальнобойщики и валютные ипотечники стали героями новостных сводок последних месяцев. Между тем в России есть еще одна категория граждан, права которых серьезно нарушаются. Речь идет об обманутых дольщиках. По официальным данным, их насчитывается в стране более 42 тысяч. В реальности - значительно больше, поскольку далеко не все объекты признаются проблемными, хотя и строятся зачастую десятилетиями. Что предпринимается в России для борьбы с долгостроями, выясняла DW.

Валютная ипотека плюс долгострой равно безысходность

Среди валютных ипотечников, которым сегодня приходится непросто из-за падения курса рубля, есть особые "везунчики" - те, кто платит за "несуществующие" квадратные метры. Как рассказала DW одна из заемщиц, ипотеку она брала для покупки квартиры в строящемся доме. "Это было в 2006 году. Дом не построен до сих пор", - удрученно сообщает Тамара Макоева.

Стройка в Троицке была начата еще в 2004 году (тогда это было Подмосковье - сегодня "новая" Москва) и должна была завершиться в 2007. Однако с тех пор по разным причинам у объекта сменились три застройщика. Последний "Старкос-А" обещал сдать дом в декабре 2015 года, но так этого и не сделал.

"Новые сроки даже не озвучены", - говорит Макоева. По ее словам, положение складывается отчаянное: 10 лет приходится платить за жилье, которым не можешь воспользоваться, плюс за съемную квартиру. Из-за того, что стройка еле движется, продать ипотечную квартиру или обменять невозможно.

Власти не помогают, они констатируют

Примечательно, что объект, о котором рассказывает Тамара, даже не считается в России долгостроем. "Дом не внесен в список проблемных, потому что фактически у него есть застройщик, и он строится. То есть то, что это длится 12 лет, проблемой не считается, - говорит она. - После того, как Троицк был присоединен к территории Москвы, ситуация никак не изменилась. Никакой помощи от московских властей по нашему дому не было".

Между тем власти рапортуют о том, что в России сокращается число объектов, имеющих статус долгостроя. По состоянию на 1 января 2016 года их насчитывалось 510, годом ранее - более 560. А пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков считались 42 тысячи граждан. Выявлением преступлений в сфере строительства занимается Генпрокуратура: время от времени она проводит проверки, в ходе которых оценивается правомерность расходования средств участников долевого строительства. Долгостроем или проблемным домом считается тот, при строительстве которого были допущены нарушения, что должно быть доказано. В иных случаях объект проблемным не считается.

214-й федеральный закон - не панацея

По словам экспертов, главной опорой дольщика в России является 214-й федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, который дает клиенту некоторые гарантии. Однако же и здесь есть несколько "но".

Во-первых, гарантии предусматриваются только в случае заключения договора долевого участия (ДДУ) - в нем закрепляются, в частности, сроки сдачи объекта. Многие застройщики, не желающие брать на себя повышенную ответственность, предпочитают заключать не ДДУ, а другие договора. Это противоречит закону, однако обходные схемы широко используются. Как рассказал DW адвокат Василий Бурдюг, "имеют место хоть и непреступные, но недобросовестные действия застройщиков, совершаемые на грани закона, так называемые "серые" схемы".

Во-вторых, даже если ДДУ заключен, застройщик может уведомить дольщика о переносе сроков, и тогда ответственность с него фактически снимается. Так, в частности, неоднократно происходило в случае Тамары Макоевой.

Мошенничество - не единственная причина

Как говорит Василий Бурдюг, в последнее время случаев откровенного мошенничества среди застройщиков стало меньше. Чаще всего - особенно в связи с кризисом - они испытывают объективные проблемы. "Многие компании свернули проекты из-за трудностей с финансированием. Часть мелких игроков вообще прекратила свое существование", - говорит он.

С этим согласен завкафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ РАНХиГС Евгений Богомольный. "Долгострои возникают сейчас в большей степени не из-за желания обмануть дольщиков, а из-за кризиса, который всерьез корректирует планы девелоперов. Дополнительные проблемы создает упавший спрос", - заявил он DW.

И все же, несмотря на то, что рынок предложения перенасыщен, и дефицита готового жилья не наблюдается, среди покупателей находятся желающие вложить средства на стадии строительства или даже котлована. "Основная причина - это дешевле", - говорит Богомольный. Таким образом люди добровольно идут на определенные риски.

Что должно делать государство

По словам Василия Бурдюга, задача государства - снизить эти риски. "Жилье относится к социальной сфере, и те повышенные требования, которые государство предъявляет к иным видам деятельности в этой сфере, например, медицине или обучению, необходимо также предъявлять здесь, - говорит он. - Я считаю, что для стабилизации рынка необходимо закрепить обязательное страхование ответственности застройщиков и личное поручительство руководства этих организаций по обязательствам вне требований 214-го федерального закона. Это снизит и риски, и число пострадавших дольщиков".

Сегодня основная функция государства на рынке - контроль расходования средств, говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Также, по его словам, есть полезная инициатива: сделать так, чтобы средства дольщиков вносились на специальные счета в банках, дабы застройщик мог их расходовать только целевым способом. "Плюс необходимо повысить требования к застройщикам по доле собственного капитала - по аналогии с банками. Это позволит гарантировать определенный запас прочности на случай кризиса", - заявил эксперт DW.

Смотрите также: