Ev sahibi olmak da kiracı olmak da zorlaşacak

"Türkiye'de konut sahibi olmanın da, kiracı olmanın da maliyeti artacak. Bu fiyatlarda gerileme görmeyeceğiz. Mecburen bazı alışkanlıklarımızı değiştirmek zorunda kalacağız. Evlerimizi küçülteceğiz belki aile ve arkadaş ile evimizi daha fazla paylaşacağız" Bu sözler gayrimenkul iktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman'a ait.

Son dönemde Türkiye'nin en önemli gündem maddelerinden biri, rekora koşan ev fiyatları ve kira ücretleri. Bu durum istatistiklere de yansımış durumda. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Şubat 2022 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi verilerine göre endeks yıllık bazda yüzde 96.4 yükseliş gösterdi. Bu artış İstanbul özelinde yüzde 106.3, Ankara'da yüzde 97.1 ve İzmir'de yüzde 90.1 şeklinde gerçekleşti.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre mart ayında yıllık enflasyon yüzde 60.14 olarak açıklanmıştı.

Emlak piyasasında enflasyonun bile üzerinde gerçekleşen ve hızına engel olunamayan bu artış için uzmanların ve sektör temsilcilerinin ortak görüşü ise kısa zamanda bir iyileşmenin zor olacağı yönünde.

Vatandaşın en çok merak ettiği soruların başında ise bu problemin ne zaman biteceği geliyor.

"Konut arzında yaşanan ani düşüş. Bu düşüş sonrasında yeni konut inşasının hızla toparlanamaması. İnşaat maliyetlerinde son 2 yılda yüzde 300’ü bulan artış. Ucuz arsa bulma sorunu ve ekonomideki belirsiz ortam."  

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım haftalardır yaşanan krizin kaynağında yatan problemleri böyle sıralıyor.

Gayrimenkul değerler uzmanı olan Dr. Ahmet Büyükduman da Türkiye’nin yıllık ortalama 700 bin bandında yeni konut üretimine ihtiyacı olduğunu ve bu talebin karşılanmasının birkaç yıldır sekteye uğradığını anlatıyor. Büyükduman'a göre konut arzı ve talebindeki dengesizlik fiyatları hızla yukarı çekti.

Talebin fazla, arzın ise düşük olduğu bir ortamda fiyatların düşmesini beklemenin "hayal etmek gibi" olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım ise Türkiye'nin bu konuda zamana ihtiyacı olduğunu vurguluyor.

Vatandaşın rahat bir nefes alabilmesi için en az 3 yıl gibi bir zaman gerektiğini aktaran Durbakayım, "Konut hızlı bir üretim süreci ile olmuyor. Bir konutu üretmek 3 yıl gibi bir süre gerektirebilir. Konut yoksa kiraların da yüksek olması normal oluyor. Bunun tek çözümü var o da hızla konut üretmek. Bugün bunları konuşarak geç kalmadan çözüm üretmeye başlayabiliriz" diyor.

Fiyatlar daha da artacak

Durbakayım'a göre son dönemde hızla artan satılık konut ve kiralık ev fiyatları kısa zamanda gerilemeyecek. Durbakayım, aksine hala fiyatların yukarı yönlü gideceğine işaret ediyor. Maliyetlerde artışın tam olarak yansıtılmadığını anlatan Durbakayım, "Önümüzdeki süreçte bu ücretlerde artış olacak. Maliyetler o kadar yükseldi ki kimse bunu fiyatlara yansıtamadı. Demir ve çimentoda yüzde 300'ü geçen artışlar yaşadık. Çoğu ürün ithal, hepsi fiyatlara yansıdı. Bunun da etkilerini göreceğiz. Ancak yine dediğim gibi konut üretimi hızlanırsa uzun vadede piyasa bir dengeyi bulabilir" şeklinde konuştu. Dr. Ahmet Büyükduman da konut ve kira fiyatlarındaki yükselişin durmayacağını söylüyor.

İki kişi de kirayı ödemek için çalışacak

İstanbul'da 17 yıldır emlakçılık yapan Serkan Anık da bu fiyat artışının uzun süredir beklendiğini söylüyor ve şöyle devam ediyor: "Her üründe fiyat artışlarının olduğu bir dönemdeyiz. Bu konut ve kira fiyatlarında da kendini gösteriyor. Beklenen bir artış vardı. Bu yaşandı. Ancak durmadı ve durmayacak. Artık konut sahibi olmak da kiracı olmak da zorlaşacak. İki kişi çalışıp bir kirayı ödemek zorunda kalacak insanlar. Geleceğe dönük bir tehlike var ortada. Ve bu tehlike büyüyor. Evet İstanbul, yakın zamanda dünya metropollerine göre ucuzdu. Artık İstanbul da çok pahalı oldu. Bunun sonucunda da insanlar üretime ve istihdama yatırım yapmak yerine konut gibi alanlar üzerinden para harcamaya başlayacak. Bu beklenti fiyat artışlarının durmasını engelleyecek."

Düşük faizli kredi çözüm olur mu?

Geçmiş dönemde hükümet tarafından düşük faizli konut kredileri verilmiş ve bu satışlarda önemli bir artış sağlamıştı. Vatandaşların büyük bölümünde seçim dönemi yaklaşırken benzer şekilde konut alımını kolaylaştırıcı kredi paketleri beklentisi de var. Peki böyle bir adım vatandaşın barınma sorunu için rahatlatıcı olabilir mi?

Bu durumda kısa vadede "acısız bir çözüm" olmadığını söyleyen Dr. Ahmet Büyükduman, "Bitmiş konuta verilen her türlü destek, devam eden krizin daha da büyümesine neden olur. Düşük faizli krediler konut sorununu çözmez, toplumun daha da geneline yayar" diyor. Büyükduman, bitmiş konutlar yerine proje aşamasındaki konutların satışına verilecek desteklerin piyasayı daha fazla rahatlatacağının altını çiziyor. Buna göre üretim aşamasında verilecek tüm destekler konut arzını hızlandıracağı için zamanla bir dengelenme sağlanabilir.

Nazmi Durbakayım ise kredilerin bir çözüm olacağını ama bireysel krediler yerine "mortgage" sisteminin desteklenmesi gerektiğini ifade ediyor. Durbakayım, yakın zamandaki gibi kredi paketlerinin olumlu bir etkisi olmayacağını hızla mortgage kredilerinin yaygınlaşması gerektiğini dile getiriyor.

Çözüm "sadece kiralanabilir" konutlarda

Durbakayım'a göre bu konudaki tek çözüm ise sadece kiralanabilir konutlar. Buna göre sosyal devlet anlayışı ile bütçeden daha fazla kaynak bu alana yönlendirilmesi ve gerekirse fonlar bulunmalı. Bulunan kaynak ile sadece kiralanabilen konutlar üretilmeli. Çözümün burada olduğunu dile getiren Durbakayım, vatandaşın satın aldığı konutu kiralarken kendi geçimini düşündüğünü bu durumda da kiraların düşmesini beklemenin yersiz olduğunu söylüyor.

Bu konuda tamamen umutsuzluğa kapılmamak gerektiğinin de altını çizen Ahmet Büyükduman, "Geçmişte de benzer dönemler yaşandı. Bir kriz hali var. Bu ne zaman çözülür bilemeyiz. Burada atılması gereken adımlar var. Eğer onlar da uygulanırsa piyasa bir şekilde dengeyi bulacaktır. Ama bu tek başına yetmez. Toplumun da ekonomik olarak belli bir refah düzeyine ulaşması lazım bununla beraber. Hemen olmasa da 3-5 yıla bir düzelme görebiliriz diye düşünüyorum" diyor.

"Konut arzı ne kadar hızla artarsa fiyatlardaki artış da o kadar hızlı yavaşlar" diyen Nazmi Durbakayım'ın vurguladığı diğer nokta ise piyasadaki konut bolluğunun yarattığı rekabet ortamı. Geçmişte böyle dönemlerde vatandaşın ucuz konut satın alabildiğini ve kiraların da ucuz olduğunu hatırlatan Durbakayım hızlı ve en etkili çözümün konut arzından geçtiğini belirtti.

Tek yaşamak zorlaşacak

Uzmanların ve sektör temsilcilerinin yakın zamana dair beklentileri de olumsuz. Nazmi Durbakayım, artık yeni evli çiftlerin aileleri ile yaşamak zorunda kalacağından ve bu sürecin uzunca bir dönem devam edeceğinden bahsediyor. Dr. Ahmet Büyükduman ise artık hem aile ve arkadaş ile ev paylaşımın artacağını söylüyor hem de eskisi gibi 3+1 evlerde oturmanın bir hayal olacağını söylüyor. Büyükduman, "Artık öyle evlenelim 100 metrekare, 120 metrekare evlerde oturalım, şehir merkezinde tek başımıza yaşayalım devri kapandı. Göreceksiniz insanlar 60 metrekare, 70 metrekare evlere taşınmak zorunda kalacaklar, ailelerinin yanına dönecekler. Yani yaşadığımız evler küçülecek ve merkezden uzaklaşmak durumunda kalacağız. Zaten üreticiler de artık küçük evler üretecek" diyor.

Yüksek ücretler kalıcı

Emlakçı Serkan Anık da bu görüşte. Artık merkez semtlerde oturmanın çok zor olduğunu ifade eden Anık, "Bugünlerden sonra kiralar daha da pahalı olacak. Toplumun geneline yayılmış bir gelir adaletsizliği var. Ve büyük bir kesim bunun zorluğunu hissedecek. İnsanlar çalışarak bu ücretleri karşılayamayacaklar. Yüksek ücretler kalıcı oldu artık düşmeyecek" diye konuştu.

Yabancıya konut satışının etkisi

Son dönemde yabancıya konut satışı için uygulanan teşvikler de eleştiri konusu olmuştu. Özellikle 250 bin dolarlık emlak yatırımı karşılında vatandaşlık verilmesi uygulamasında bu sınır 400 bin dolara çıkartılmıştı. Yabancıya konut satışının toplam piyasa içerisinde çok az bir paya sahip olduğunu söyleyen Nazmi Durbakayım, "Burada yabancıya konut satışının etkisi gerçekten çok az bir paya sahip. Zaten yabancıya satılmak istenen konutlar başka bir seviyede. Ayrıca şu günlerde yabancıya satılan konutlar ve oradan elde edilen döviz projelerin devamı için çok kritik" şeklinde konuştu.