Kentsel dönüşüm düzenlemesi: Vatandaşı ne bekliyor?
9 Kasım 2023
Kentsel dönüşüm düzenlemelerini içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", Salı akşamı TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildikten sonra Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdi.
Düzenleme, afet riskini öncelemediği, sağlıklı ve güvenli kentlerin oluşturulması için bütüncül bir planlama anlayışından uzak olduğu, koruma kapsamındaki alanları yapılaşmaya açacağı ve özel mülkiyetlerin el değiştirmesine neden olacağı dolayısıyla eleştiriliyor.
Peki gerçekten öyle mi? Hangi maddeler neden endişe yaratıyor?
Rezerv yapı alanı ilanının kriterleri
En çok dile getirilen eleştiri rezerv yapı alanlarını ile ilgili bölüm. Düzenlemede rezerv yapı alanının tarifi değiştiriliyor. Daha önce rezerv yapı alanı, yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlar olarak tanımlanıyordu. Yeni mevzuatta, bu tanımdan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi çıkarıldı.
Bu da yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin önünü açıyor. Yani sadece afet riski olan alanlar değil rezerv yapı alanı olarak belirlenen yerler de kentsel dönüşüme konu olabilecek.
Kentsel dönüşüm süreçleri ve bu süreçlerin sosyo-ekonomik etkileri üzerine çalışmaları bulunan şehir plancısı Ceyhan Çılğın, riskli alan ilanının bilimsel etüt ya da yapı incelemesi gibi çeşitli prosedürleri olduğunu, ancak rezerv yapı alanı ilan etmenin benzer kriterlerinin olmadığını söylüyor.
DW Türkçe'ye konuşan Çılğın, "Riskli alan ilanı Cumhurbaşkanı kararıyla olur. Bu yüzden Resmi Gazete'de yayımlanarak ilan edilir. Rezerv yapı alanı ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikli Bakanı onayı ile olur. Resmi Gazete'de yayımlanmaz. Takibi daha zordur" diyor.
Maddedeki değişikliğin gerekçesi olarak önceki kanun uygulanırken yasal süreçlerdeki zorluklardan da bahsediliyor.
İstanbul Beykoz'daki Tokat köyünde rezerv alanı uygulamasıyla kentsel dönüşüm uygulamasına gidilmiş, yurttaşların evleri, imza vermemelerine karşın polis zoruyla yıkılmıştı. Ancak rezerv alanı ilan edilen 487 ada 3 parselin imar planı mahkemece iptal edilmişti. Yeni düzenlemeyle bu tarz uygulamaların hukuki altyapısı da sağlanmış oldu.
Mülkiyet hakkı nasıl kısıtlanabilir?
Düzenlemeyle rezerv yapı alanları, riskli alan ve yapılarda kentsel dönüşüm uygulaması için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu da kaldırıldı. Kentsel dönüşüm için artık hak sahiplerinin yüzde 50+1'iyle yani salt çoğunluğu yeterli olacak.
Söz konusu madde özel mülkiyet hakkının engelleneceği ve mülkiyetin el değiştirmesiyle sonuçlanacağı gerekçesiyle eleştiriliyor.
DW Türkçe'ye konuşan Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube Başkanı Esin Köymen'e göre yapı alanlarının rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesi devletin özel mülkiyet üzerinde tasarrufta bulunması anlamına geliyor.
Daha önce riskli yapının yerine yapılacak yeni bina için hak sahiplerinin üçte ikisinin onayının gerektiğini dile getiren Köymen, "Şimdi artık bu salt çoğunlukla yapılabilir hale geliyor. Dolayısıyla siz rıza göstermediğiniz zaman bile yüzde 51 ile binanızın yeniden yapılmasına karar veriliyor. Sizin hiçbir hakkınız kalmıyor" diyor.
Düzenlemeyle, işlemlere onay vermeyenlerin hisseleri de belirlenecek rayiç bedel karşılığı diğer hak sahiplerine satılabilecek. Hak sahiplerine satılamadığı durumlarda TOKİ tarafından alınacak. Hacizli tapulara sahip vatandaşlar eğer haczini ödeyemezse dönüşüm sonucu kendisine verilecek yapıda sadece "oturma hakkı"na sahip olacak. Oturacak başka bir yeri olanlar evlerinden tahliye edilebilecek.
Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda ise mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.
"Ya ekonomik gücünüz yerinde değilse? O binanın yıkılıp yeniden yapılmasıyla ilgili bir katkı sağlamayacak durumdaysanız" diye soran Köymen, Türkiye koşullarında vatandaşların ekonomik koşulları ve borçlanma imkanlarının ortada olduğunu söylüyor.
Köymen'e göre yeni yasa ile birlikte kentlerin afetlere karşı hazırlıklı hale gelmesi durumu, zengin olanların, daha varsıl grupların kent merkezlerinde daha sağlam konutlarda oturması, dar gelirlilerin, bu dönüşümün gerektirdiği ekonomik gücü sağlayamayan da bu bölgeden başka yerlere doğru sürgün edilmesiyle sonuçlanacak bir mekanizma olarak işletilecek.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Vedad Gürgen ise eleştirileri geri çeviriyor. Hürriyet Gazetesi'nde yer alan açıklamasında Gürgen, yeni düzenlemede amacın dönüşüm projelerinin hızla ilerlemesi olduğunu belirterek "Eğer İstanbul ya da başka bir ilde yerleşim yerinde rezerv alanı ilanı yaparsak kimse bir yere gönderilmeyecek. Evler yenilenecek, vatandaş mahallesine geri dönecek" diyor.
Uygulama nerelerde başlayabilir?
Ancak yeni mevzuata göre rezerv alanı ilan etmek için herhangi bir sınırlama yok.
Kent merkezinde kalan alt ve orta sınıfların yaşadığı mahalleler rezerv alanı ilan edilerek herhangi bir risk analizine ihtiyaç olmadan boşaltılabilecek. 15 Temmuz darbe girişimi sonrası boşaltılan ve rant değeri yüksek olan askeri alanlar ile parklar da ilk etapta rezerv alanı ilan edilebilecek yerler arasında.
Oluşturulan yeni mevzuatla, Hazine adına kayıtları olmayan yollar, parklar ve kamusal alanları kapsayan tescil dışı alanlar da yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na veya Başkanlığın talebiyle TOKİ'ye devredilebilecek.
Esin Köymen, bunu kamusal mülkiyetin özelleştirilmesi olarak tanımlıyor.
Yapılan değişiklikle orman alanları, mera alanları, su toplama havzaları ve tarım alanlarının da koruma kapsamının dışına çıkartıldığına işaret eden Köymen, "Şimdi İstanbul ölçeğinde baktığımızda bizim için boş alan deyince neler kaldı diye bakalım. İşte bu park alanlarımız var diyelim. 15 Temmuz sonrasında belli yerlerde askeriyeden boşaltılan alanlar var. Büyükada bazında bir düzenleme yapılacaksa bu adanın içerisindeki ara yollar var. Rezerv alanı ilan edildikten sonra o ara yollar da artık tescile konu edilebilecek" diye devam ediyor.
Ceyhan Çılğın ise yasa değişikliği ile birlikte iktidarın istediği herhangi bir yeri şu an rezerv alanı ilan edebileceğine dikkat çekiyor. Öncelikli olarak gecekondu mahallelerinde bunun görüleceğini düşünen Çılğın, eğer buralarda bir direnç oluşmazsa orta alt, orta ve orta üst sınıfların bulunduğu yerlere doğru bu alanın genişleyeceği görüşünde.
Askeri alanlarla ilgili ise Çılğın, Esin Köymen ile benzer görüşü paylaşıyor. Askeri alanların, üzerinde yapılaşmaların çok düşük olduğunu ve özellikle İstanbul'da rantı yüksek alanlarda bulunduğunu aktaran Çılğın, bu nedenle yasanın sağladığı kolaylıkla beraber öncelikli olarak bu alanlara ilişkin adım atılabileceğini belirtiyor.
Risk analizi olmadan riskli alan ilan edilir mi?
Ceyhan Çılğın, kentsel dönüşüm yasasını sadece Meclis'ten geçen yeni değişikliklerle konuşmak yerine, 2012'den bu yana içerdikleriyle konuşmak gerektiğinibelirterek "Bugün üzerine konuştuğumuz bu değişiklikler, öncesindeki yasa maddeleriyle konuşulunca anlaşılacaktır" diyor.
Kentsel dönüşüme dair 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı yasanın, yapıların riskli olduğuna dair çeşitli örneklerle analizler ve bilimsel etütler yapılmasını şart koştuğunu ancak Gaziosmanpaşa ve Sarıyer'de riskli ilan edilen alanlarda bilimsel etütlerin yapılmadığının mahkeme kararlarıyla ortaya konduğunu anlatan Çılğın, 2016'da kanuna eklenen maddeye dikkat çekiyor.
Eklenen maddeyle bir mahallenin yüzde 65'inin ruhsatsız olmasının riskli alan ilanı için yeterli hale geldiğine işaret eden Çılğın, 2019'da ise yeni bir değişiklikle, yıkılacak derecede riskli yapıların Hazine'ye tesciline ilişkin bir düzenleme getirildiğini, mülkiyet hakkının bu maddeyle birlikte tamamen ortadan kaldırıldığını söylüyor.
Yapılarak yıkılacak derecede riskli olduğunun hangi kriterlere göre belirlendiğinin muğlak olduğunu ifade eden Çılğın, "Bir sabah uyanıyorsunuz ve telefonuna bir mesaj geliyor. Mesajda sahibi bulunduğunuz parselin Hazine adına tescil işlemi yapılmaktadır deniyor. Bu işlem kamulaştırma şeklinde yapılmadığı için hiç bir para ödenmiyor. Dolayısıyla anayasal olarak güvence altına alındığı söylenen mülkiyet hakkı tümüyle ortadan kalkıyor" diyor.
2019'daki getirilen bu düzenlemenin kamuoyunda yeterince tartışılmadığını söyleyen Çılğın, yeni düzenlemenin de bunun bir sonucu olduğu görüşünde.
Daha önce yasada var olan üçte iki çoğunluğun günümüz koşullarına uyarlanarak yüzde 50+1 olarak güncellendiğini, dolayısıyla 11 kişinin 10 kişinin mülkiyet hakkını kısıtlayabileceği bir noktaya gelindiğini aktarıyor.
Yeni düzenlemeyle riskli yapı ilanına gerek olmadan rezerv yapı alanı ilanıyla da kentsel dönüşüm süreçlerinin yapılabileceğini ifade eden Çılğın, dolayısıyla riskli yapı ilanından çok rezerv yapı ilanınıyla karşılaşılacağını düşünüyor.
"Risk analizi yapmadan doğrudan kentsel dönüşüme girecekseniz. Bu yasa biçilmiş bir kaftan" diyen Çılğın, ekliyor: "Dolayısıyla bu yasa bence bir kentsel dönüşüm yasasıdır ve bu yasanın uygulamalarına baktığınız zaman afet riskini önceleyen bir ruhu bulunmuyor."
Askı süreçlerinin kısalması neden riskli?
Düzenlemeye göre salt çoğunluğun aldığı kararla kentsel dönüşüme giren alanlarla ilgili anlaşma şartlarına itiraz için verilen süre 15 güne indirildi. Satış işlemi sürecinde Başkanlıkça maliklere yapılacak tebligatlar da yine aynı usulle yapılacak.
Yasaya eklenen bu madde öncesinde, imar planları bir ay askıda kalıyor ve bu bir ay içerisinde varsa itirazlar yapılıyordu. Askıdan indikten sonra bu itirazlar bir ay içerisinde değerlendiriliyor ve toplam 60 günde eğer bir itiraz yoksa o imar planı yasal hale gelip yürürlüğe giriyordu.
Esin Köymen, planlara yapılacak olan itirazların değerlendirme süreçlerinin de toplamda beş gün olduğunu, yani 20 gün gibi çok kısa bir süre içerisinde imar planlarının yürürlüğe gireceğini belirtiyor.
Sıradan bir insanın yaşadığı yerin imar planına dair konunun ilgilisini bulup bilgi alması ve bununla ilgili itirazını dile getirmesi için 15 günün çok kısıtlı bir süre olduğunu dile getiren Köymen, "Bu durum o kişinin doğrudan doğruya kendi yaşam alanı üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunamaması ile sonuçlanabilir" diyor ve ekliyor: "Bir önemli durum da doğrudan doğruya mülkiyet satışını özendiren sağlam bir binada, sağlıklı yapılı çevrede yaşama hakkını doğrudan doğruya satışa konu eden bir düzenlemeden bahsediyoruz."
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile ne değişecek?
Riskli yapıların tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi görevi ise kanunla birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na verildi.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 16 Ekim'de yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kurulmuştu.
Cumhurbaşkanlığı kararına göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın görev ve yetkileri 6306 sayılı Kanun ile sınırlı değil. Başkanlık, Belediye Kanunu'nun 73 üncü maddesi kapsamındaki işler ve Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarla ilgili de yetkili bir kurul.
Esin Köymen'e göre, bu durum yerel yönetimlerin plan yapma yetkisinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı üzerinden merkeze çekildiği anlamına geliyor.
Ceyhan Çılğın da "Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, hem özel bütçeli kurum hem dönüşüm sürecinin tek aktörü hem de yerel yönetimlerle beraber yürütülmesi gereken risk azaltımı süreçlerinde aslında yerel yönetimleri dışarıda bırakan ve tek başına hareket eden merkezi bir aktör" diyor.
Bütüncül planlamaya neden aykırı?
Düzenleme kenti kenti bütüncül olarak değerlendirmediği, parçacı olarak ele aldığı gerekçesiyle de eleştiriliyor.
Ceyhan Çılğın bunu şöyle anlatıyor: "Mesela bulunduğunuz sokakta sizin yapınızın bulunduğu alan riskli alan ilan edilirken sokağın karşısı riskli alan ilan edilmemiş olabilir. Buradaki sorun şu. Sokağın karşı tarafında ilçe belediyesinin hazırladığı imar planları geçerli. Sizin bulunduğunuz yerde riskli alan kapsamında Bakanlığın hazırladığı riskli alan planları geçerli. Bu ne demek? Karşı tarafta diyelim ki 5 katlı yapılaşmaya müsaade edilirken, sizin bulunduğunuz yerde 15 katlı yapılaşmaya müsaade edilmesi. Yani aslında kentte birbirinden izole alanlar oluşuyor, hem de kent için hazırlanmış planlarda öngörülen toplumsal fayda zarar görmüş oluyor."
Esin Köymen de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı eliyle ürettiği parça parça planlarla bütüncül planlamanın tümden yok edildiği, sadece riskli alan ya da rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerde parça parça imar planlarının yapıldığı yeni planlama sürecine girildiğine işaret ediyor.
Köymen, "Afetlere karşı kentleri hazırlıklı hale getirebilmek gerekçesiyle bütün bu düzenlemeler yapılırken kentlerin bütüncül planlamadan koparılması, sağlam bina için her türlü kamusal alanın yok edilmesi, ekonomik olarak da bunun aslında yaşayanlara yüklenmesi gibi bir durum söz konusu" ifadelerini kullanıyor.
Bundan sonra ne yapılabilir?
Kente dair en önemli düzenlemelerden biri olan yasa değişikliği kamuoyunda yeterince tartışılmadan Meclis'ten geçti.
Muhalefet partileri, toplumun aleyhine olduğu için olduğunu düşündüğü ya da sivil toplumun karşı çıktığı noktaları Anayasa Mahkemesi'ne taşıyabilir.
Ceyhan Çılğın, yasa karşısında çaresiz hissettmenin doğru olmadığı vurgusu yapıyor ve ekliyor: "Bu yasa kapsamına alınan mahalleler, bir arada durarak, yanlış buldukları hususlar karşısında dava açmak gibi hak arama süreçlerini işletebilirler."