Купівля житла в ФРН: дешева іпотека забезпечує високий попит

Пандемія коронавірусної хвороби COVID-19 спричинила у ФРН найглибшу рецесію в її історії, однак економічна криза не призвела в Німеччині до падіння цін на житлову нерухомість. Навпаки. У 2020 році квартири і будинки після цілого десятиліття бурхливого зростання попиту надалі дорожчають. Поки що, принаймні.

Індивідуальні житлові будинки дорожчають швидше за квартири

Найсвіжіші цифри свідчать про те, що у другому кварталі, з квітня до червня, на піку першої хвилі коронавірусу, квартири виросли в ціні у порівнянні з аналогічним періодом минулого року в середньому по Німеччині на 5,9 відсотка. Про це повідомила в середині серпня гамбурзька консалтингова компанія F+B, що спеціалізується на ринку житлової нерухомості ФРН. Її виконавчий директор Бернд Лойтнер (Bernd Leutner) звернув увагу на особливо високу динаміку в сегменті житлових будинків на одну чи дві родини. Вони подорожчали за рік на дев'ять відсотків.

Читайте також: Що німцям не можна робити на балконі

Це нове явище. Трендом минулого десятиліття було зростання цін на житло в багатоквартирних будинках, що випереджало середні показники, особливо в найбільших містах Німеччини з великим приростом населення. Це всі чотири німецькі міста з населенням понад мільйон - Берлін, Гамбург, Мюнхен і Кельн, а також Франкфурт-на-Майні, Штутгарт та Дюссельдорф. Тепер, протягом останніх двох років, прискорюється подорожчання будинків, зокрема в невеликих населених пунктах.

Основу причину експерти бачать у тому, що досягнутий у великих містах рівень цін на купівлю та оренду житла дедалі частіше змушує людей перебиратися у більш доступні передмістя і навіть у віддалену сільську місцевість.

Ціни на квартири у Німеччині навряд чи суттєво знизяться

І ось тепер пандемія COVID-19 може дати додатковий сильний імпульс відтоку мешканців за межі великих міст, подалі не лише від недоступних цін, але й від постійного скупчення потенційних носіїв інфекції. Тим більше що через COVID-19 різко зросла кількість фахівців, що працюють віддалено з дому. Для багатьох тепер набагато важливіше розширити житлову площу і виділити окрему кімнату під робочий кабінет, ніж географічна близькість до офісу.

Читайте також: Житло в Європі: де його зараз вигідно купувати або винаймати

У цій ситуації експерти не виключають уповільнення зростання цін на житло у багатоквартирних будинках і навіть деяке зниження. За даними F+B, у другому кварталі в десяти з 50 найдорожчих німецьких міст цінова динаміка на ринку квартир була негативною. Утім, у найгіршому разі йдеться про кілька відсотків, а не про обвальне падіння.

Тож купівля квартири в Німеччині з суто спекулятивною метою, в розрахунку на швидше подорожчання нині виглядає справою вкрай ризикованою. Тим більше, що в останні роки експерти вже неодноразово запитувалися, чи не почали на ринку нерухомості в деяких містах Німеччині надуватися мильні бульбашки. До того ж у країні відбувається бурхливе житлове будівництво.

Іпотека за менш ніж один відсоток річних

Однак і на значне повсюдне зниження цін на квартири потенційним покупцям житла чи інвесторам розраховувати теж навряд чи варто. "Виходьте з того, що нерухомість, принаймні в короткостроковій перспективі, не стане набагато вигіднішою", - пише у своїй колонці на сайті популярного тижневика Der Spiegel Германн-Йозеф Тенгаґен (Hermann-Josef Tenhagen), головний редактор порталу Finanztip, що консультує німецьких споживачів із фінансових питань.

Найбільш "пропеченим", як він висловлюється, експерт рекомендує почекати "зимових симптомів кризи", коли, можливо, збільшиться число об'єктів, які доведеться продавати з молотка через невиплату боргів.

Ключовим фактором, що забезпечує надалі високий попит на житлову нерухомість і тим самим стабільні чи навіть зростаючі ціни, залишається рекордно дешева іпотека. "Ставки десятирічних кредитів перебувають у серпні 2020 поряд зі своїми історичними мінімумами", - констатує портал Interhyp, що спеціалізується на послугах фінансування житла.

Читайте також: Нерухомість у Берліні: високі ціни та щедрі покупці з пострадянського простору (відео)

За його даними, іпотеку на десять років німецькі банки зараз пропонують в середньому за 0,75 відсотка річних. Найнижча точка була досягнута в березні, в час стрімкого зростання пандемії, коли ставка опускалася до небувалих 0,68 відсотка. (Для порівняння: п'ять років тому вона становила 1,8 відсотка, десять років тому була вище чотирьох відсотків). Кредит на 15 років можна отримати зараз у середньому за 1,04 відсотка.

Пільгові кредити від державного банку KfW

Жоден з опитаних кредитних інститутів, наголошує Interhyp, не очікує протягом найближчого року подальшого зниження ставок. Водночас не виключено, що вони дещо підростуть разом із виходом економіки з кризи. Однак усі учасники проведеного на початку серпня опитування впевнені, що значного подорожчання іпотеки точно не буде доти, доки Європейський центральний банк (ЄЦБ) не відмовиться від політики нульових відсоткових ставок.

Поки зберігаються настільки безпрецедентно вигідні умови кредитування, високий попит на житлові об'єкти фактично гарантований. Тим більше, що ті, хто купує квартиру чи будинок для власного проживання, можуть скористатися ще й системою пільгових кредитів обсягом до 100 тисяч євро від державного банку KfW.

Щоправда, запропонувати за нинішніх умов ставку нижче за ринкову він не може, і вона становить у нього зараз ті ж 0,75-0,77 відсотка. Утім, KfW готовий давати гроші на терміни до 25 років та на перші один-три роки звільняти від погашення кредиту. Відповідну угоду оформлює той комерційний банк, у якого покупець бере іпотеку.

Німецький ринок нерухомості: великі регіональні відмінності

Але високий попит на квартири і будинки в Німеччині підтримуватимуть і інвестори, які за кризових часів шукають особливо надійні об'єкти для вкладення свого капіталу та зацікавлені в стабільному джерелі регулярного доходу. Серед таких інвесторів - чимало іноземців.

Здати у ФРН квартиру чи будинок неважко: приблизно половина населення користується орендованою нерухомістю для житла. Це одна з особливостей німецького ринку нерухомості. Ще одна полягає у досить значних регіональних відмінностях. Вони проявляються у величезній різниці цін на житло, а також у різних ставках податку на покупку нерухомості на вартості послуг маклерів і нотаріусів.

У Німеччині, і це відрізняє її від багатьох інших країн, найдорожча нерухомість далеко не в столиці. За даними компанії F+B Берлін посів у другому кварталі 2020 року лише 35-те місце у переліку найдорожчих населених пунктів ФРН: квадратний метр у квартирах коштував тут у середньому 3900 євро, трохи більше за Кельн - 3820 євро. Водночас у Гамбурзі ціна становина 4900 євро, у Франкфурті-на-Майні - 3820 євро, а в Мюнхені - 7220 євро. Тож житло у баварській столиці (а також на її околицях з живописними озерами та виглядом на Альпи) було і лишається найдорожчим у країні.

Водночас у Баварії податок на купівлю нерухомості становить 3,5 відсотка від ціни об'єкта, в Берліні шість відсотків, а в федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія з містами Кельн і Дюссельдорф - 6,5 відсотка.

Найкращий вік для купівлі житла в Німеччині

Водночас у федеральних землях Берлін, Бранденбург, Бремен, Гамбург і Гессен (де розташований Франкфурт) гонорар маклеру, що сягає семи відсотків від суми угоди, сплачує поки що лише покупець, тоді як в інших регіонах країни у винагороді за посередництво рівною мірою бере участь і продавець. Однак наприкінці 2020 року цей виняток буде скасовано, і Германн-Йозеф Тенгаґен рекомендує своїм читачам почекати ще пару місяців із купівлею житла в цих землях: витрати на маклера скоротяться вдвічі.

Але навіть після цих змін у законодавстві різних частин ФРН під час купівлі житла надалі доведеться викладати на послуги і податки додаткового ще 10-15 відсотків від вартості об'єкта. Тому професор Регенсбурзького університету Тобіас Юст (Tobias Just) в інтерв'ю економічному виданню Wirtschaftswoche не радить випускникам вишів надто рано, ще не досягнувши 30 років, купувати власне житло.

Експерт з економіки ринку нерухомості вважає, що для початку варто розплатитися з можливими боргами за навчання і накопичити суму, яка б не лише покривала супутні видатки під час купівлі житла, але й би забезпечувала досить великий перший внесок. За нинішніх низьких ставок іпотеки це не мають бути 30 відсотків, як за традицією стверджують деякі експерти , але брати кредит у розмірі всієї вартості об'єкта, як пропонують зараз деякі банки, Тобіас Юст наполегливо не рекомендує.

Водночас професор шкодує, що поки що середній вік жителів Німеччини, які вперше купують житло, перевищує 40 років: "Якби вдалося наполовину скоротити супутні витрати, це могло б відбуватися на пару років раніше".