Ринок землі в Україні: замість скуповування - розпродаж?

З 1 січня 2024 року в Україні розпочався другий етап земельної реформи. Землю сільськогосподарського призначення можуть купувати не лише фізичні особи, а й юридичні - компанії, банки, територіальні громади. Кожна юрособа може придбати обмежену кількість землі - 10 тисяч гектарів "в одні руки".

До того, як розпочався цей етап земельної реформи, фермерські асоціації, дрібні сільгоспвиробники та представники аграрних рад та організацій, політики та депутати з різних фракцій Верховної Ради України вимагали відтермінувати продаж сільгоспземлі бізнесу ще на рік чи до закінчення війни. Їхній аргумент: великі агрохолдинги масово скуповуватимуть землю у селян, а дрібні сільгоспвиробники не зможуть конкурувати в цьому, оскільки через війну втратили частину своїх доходів, а багато хто з фермерів пішов воювати.

Перед новим роком у Верховній Раді навіть зареєстрували кілька відповідних законопроєктів, а на сайті президента - петицію з вимогою відкласти до закінчення війни збільшення максимальної площі землі сільськогосподарського призначення "в одних руках", ця петиція вже набрала 25 тисяч голосів необхідних для розгляду президентом. Але парламент так і не розглянув законодавчі ініціативи, які б відтермінували початок другого етапу земельної реформи, і продаж землі юридичним особам стартував.

На ринку землі в Україні поки що без особливого руху

На початок 2024 року в Державному земельному кадастрі України було зафіксовано 283 українські компанії, кожна з яких володіла земельними ділянками понад 100 га. Це ті компанії, щодо яких були перестороги, що після дозволу на купівлю землі вони можуть масово скуповувати земельні ділянки сільгосппризначення.

Поки що зарано говорити справдилися чи ні такі побоювання, оскільки для цього минулого занадто мало часу. Але цікаво, що в перші тижні нового етапу земельної реформи "Опендатабот" - сервіс з доступу до даних з держреєстрів - зафіксував не купівлю, а, навпаки, продаж землі великими компаніями. Хоча слід зауважити, що йдеться лише про дуже обмежену кілька компаній, які проводили такі операції: так, у перші дні компанія "Землетрейд", яка володіє понад трьома тисячами га землі продала 20 га, ще дві компанії розпродали свій земельний банк, після чого у них залишилось менше 100 га.

Найбільшою кількістю землі в Україні нині володіє агрофірма "Світанок" - понад 5 тисяч га, на другому місці - ПРАТ "Дружківське рудоуправління" - 3,3 тисячі га, "Землетрейд" перебуває на третьому місці.    

Оформлення купівлі-продажу землі - довго і дорого

Київська експертка з земельних питань Елліна Юрченко не дивується такому затишшю. Вона наголошує, що перший місяць дії другого етапу земельної реформи ще не є показовим. За її словами, оформлення купівлі землі на 10 тисяч гектарів потребує часу на ретельну перевірку інформації про кожну земельну ділянку нотаріусами та вимагає додаткової оплати кожного документу по кожній ділянці.

"Оформлення землі - це довга й дорога операція, що несе великі супутні операційні витрати. Якщо хоче придбати 10 тисяч га, а ділянки продають по 2 гектари, то треба по кожній оплатити витяг. Бізнес зараз рахує гроші. І іноді краще не купувати землю, а орендувати", - вважає експертка.

На її думку, бізнес зараз не поспішатиме з придбанням землі, а радше придивлятиметься до того, як запрацює цей ринок. Те, що в перші дні деякі компанії продавали землю, а не скуповували, Юрченко пояснює наявністю операційно неефективних земель, яких ці компанії хотіли позбутися. "Це може бути земля, десь на відокремлених ділянках, куди немає доступу і оточена масивом землі, який тобі не належить. Таку землю неефективно тримати, й від неї позбавляються, - пояснює Юрченко.

Читайте також: Замість зерна - ягоди та біоетанол: українські аграрії шукають альтернативу збіжжю

Запобіжники проти скуповування сільськогосподарських земель

Голова комітету Національної аграрної академії України з питань аграрного, земельного та довкільного права Віктор Кобилянський нагадав, що в діючому законі "Про ринок землі" закладені запобіжники виходу юридичних осіб на земельний ринок України. Адже, за його словами, в засновниках юридичної компанії, яка має право купити землю, мають бути лише фізичні особи - громадяни України. "Якщо у засновниках юрособи інша юридична особа чи іноземці, то така компанія не зможе купити землю", - зауважив Кобилянський.

Він наголошує, що з початку року фіксується нова категорія угод - купівля землі юридичними особами у фізичних осіб, які купили її протягом останніх двох років. "Коли законодавець дозволив купувати землю фізособам і не дозволив від самого початку купувати юрособам, то юрособи перестраховували і частково фінансували пов'язаних з ними громадян, щоб вони купили земельні ділянки з майбутнім перепродажем цим юрособам, - пояснює Віктор Кобилянський, - і зараз ці угоди оформлюються. Таке є, але всі інші очікування про те, що юрособи скуповуватимуть всі землі, не підтверджуються".

Невизначеність щодо ведення бізнесу в умовах війни

При цьому експерт вказує, що продаж бізнесом земельних ділянок є певною несподіванкою і є тимчасовим явищем. Кобилянський не виключає, що це пов'язано з невизначеністю компаній щодо ведення бізнесу в умовах війни, враховуючи логістичні обмеження. "Бізнес таким чином перестраховується, бо не впевнений чи буде нормальна діяльність і прибутковість", - зазначає Кобилянський.

Засновник Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE) Олег Нів'євський каже, що ринок, до якого прагне Україна, передбачає як купівлю, так і продаж землі, тому й надалі будуть фіксуватися операції з земельними ділянками, що позитивно впливатиме на економіку країни. "Земельний ринок потихеньку починає працювати. Адже ажіотажу ні на продаж, ні на купівлю не було. Зараз у обігу лише один відсоток сільськогоподарських земель, і юридичні особи додадуть попиту на землю й ліквідності цьому ринку", - прогнозує Нів'євський.