中國「高泡」前行－房地產稅怎麼弄？

一段時間來，人們熱辯著中國經濟是否過熱的問題，在這裡面，房地產業是否泡沫經濟更是一個集中的話題。如果是「高泡」的，會出現什麼問題呢？這個問題的討論過程中，引出了徵收房地產稅的新話題。先是山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海向政協遞交提案，呼籲開征不動產稅，抑制房價猛漲，3月20日，中國財政部副部長肖捷更明確表示，今後一段時期重點推進房地產稅改革，並透露試點城市正在篩選中。

一石激起千層浪。中國專家和群眾就此展開了激烈的辯論。一派認為，時機還不成熟，這只會增加百姓負擔。另一派認為，征不動產稅體現公平，主要針對高收入者。

中國徵收房地產稅，有許多問題似乎很模糊。在此先談一下對中國房地產業現狀與未來的看法。

中國房地產業面臨大變？

這個問題也有很大的爭議。個人理財雜誌的一篇文章認為，「中國房產市場正面臨著繼1993年海南、北海房產泡沫破滅之後的最大變局」。據該文稱，中國許多地方房價和成交面積已經開始猛跌。2005年1月，太原房價降幅高達25.63%；2004年，青島市內總成交面積狂降26％；2004年10月，溫州新房交易量比11月下降53％，二手房也降了32％；2004年10月，廈門售房均價比9月跌了近900元。

但與此同時，上海炒房客開始轉戰內地，2004年山東膠南市房價狂漲了37％，江蘇鹽城狂漲了31％，淮安漲了30％，河北保定漲了25％，湛江也漲了19％。

房地產業猛漲的上海成了中國的典型。這幾年，買了房的至少在市場價格上看普遍都賺了。據上海中原物業公司的研究報告，漲得最厲害的達8、9倍，比如上海虹口的新外灘花園，從開盤時的每平方米5、6千漲到4.5萬；東方劍橋從開盤時的9000多漲到了2.8萬。

但是中原物業公司認為，上海房產的上漲將由面及點，從全面的漲變為部分地段部分房產的漲。

總而言之，從目前看，中國還不像房產要全面破泡的樣子。更多的跡象顯示：中國房地產業變成了股票一樣的東西，此落彼起的時代可能已經到來了。在這個時代，會買也要會拋。拋不出去怎麼辦呢？

當然，這話是針對那些房產投機商而言的。老百姓呢，自己住的房子拋出去再買新的？其它房子不也都漲了嗎？

價格泡沫到底有多大？

中國的房地產業絕對的不合邏輯，使許多人看不懂，也使許多人成天的提心吊膽。首先，房地產的價格有好幾個脫鉤：一是與國民經濟的增長率脫鉤，二是與物價指數脫鉤，三是與居民收入水準的提高脫鉤。

在此只說收入水準問題。2004年，上海人均可支配收入為8627元，市區平均房價達每平方米16683元；北京人均可支配收入為6232元，平均房價為15638元；深圳人均可支配收入為6037元，平均房價為27596元；溫州人均可支配收入全國第一，達9278元，平均房價為17727元。

這意味著什麼呢？以上海為例，如果以每套住房100平方米（建築面積）計，上海每套住房價格為163萬元。即使一個家庭兩個人拿同樣多的收入，即家庭年收入達17000元，也要將近100年才能把這麼一套住房拿到手，這還沒有把人均收入還要用在吃和其它方面的因素扣除。

還有一個算法。上海樓市雜誌一文說，2004年上海可支配收入共計約2200億元，去年全年商品房面積達3000萬平方米。如果按每平方米16000元的價格算，需要4800億元才能消化這些供給。即相當於全年上海可支配收入的兩倍。其實這個算法還是忘了一點：上海不可能每個人或每個家庭每年都買房。即使有10％的人買房，那麼拿得出的錢實際上也只有220億元（還未扣除家庭日常所需）。既然上海的房子到現在為止還有點供不應求的樣子，如果說不存在滯銷，還有那4600億元是哪來的呢？無非一是銀行貸款，二是外來（包括外地和外國來的）資金。再就是很多所謂的錢款並沒有真正支付，比如只付了所謂首期，虛了很多。

看到一篇文章，標題是：賣掉一個上海可以買下大半個美國。雖然過於聳人聽聞，但上海的房價之高新建房子之多確實已經到了驚人的地步。上海也還只不過是中國的一個典型。還有一篇文章把上海和東京的房價作了比較，發現上海的房價已經達到了東京最好地段的高度。

德國是發達了幾十年的國家了。以住房（非中國說的「別墅」）而言， 2000年時，柏林60到90平方米的房價是（折算成今天的歐元），一般的每平方米750歐元，較好的1100到1500歐元，高檔的3000歐元；法蘭克福是1450，1950和3350歐元；漢堡是1300，2000到2400，3700歐元；科隆是1000，1500到2100，3000歐元；慕尼黑是2750，2600到3000，4500歐元。

這裡有個概念不可混淆了：中國說的面積一般指建築面積，而德國說的是居住面積加部分使用面積，比如閣樓高1米50以上的地方才算面積，陽台算一半面積，地下室不算面積，建築的外殼根本就不算。因此，實際上德國90平方米的住房要將近乘一倍才可以與中國相比。也就是說，在柏林花1500歐元，今天相當於約14000元人民幣，就可以買到1平方米高檔住房。

而，德國勞動者的平均月收入遠遠超過了1500歐元，大約為2500歐元。也就是說，如果不扣除生活開支，每個月可以買兩平方米以上的建築面積（且挪用中國的計算概念建築面積），且是高檔住房。我們可以大致地說：月收入與每平方米房價的比例是1:2，或者為了可比說成0.5:1。而在中國，以上海為例，即使扣除最窮的階層，不說「人均可支配」，而說勞動者收入，大多數勞動者的月平均收入大體上是2000元，這要8個月才能買1平方米的建築面積（且算都是高檔住房）。那麼大致上可以說，在上海，月收入與每平方米房價的比例是8:1。即：這個差距高達16倍。

由此可見泡沫之大。按這樣的差距，買房人在德國根本不可能拿到銀行貸款。

除了中國算的是建築面積這個問題經常被比較者們遺忘外，人們還經常忘了一個重要因素：中國的地產都是國家的，買房人買的只是土地的70年使用權，可以說是70年地租一次付清。而德國等西方國家買房包括買地產，而地產要佔到整個價格的三分之一左右。加上這個因素，中國的房地產與德國比就更貴了，上述月收入和房價之比的差距其實更要大得多。

還要加上一個被人忘卻的因素：中國目前的房屋租金和買價遠遠不成比例。以德國為例，人們常說，1比10是合算的，1比13還可以，超過這個比例就不行了。也就是說，如果你買下一套房子，出租給別人，如果買價是10萬歐元，每年的房租收入是1萬歐元（1比10），那就合算了，如果年房租收入只有5千歐元，即1比20，那麼這個房子就不如不買。現在，上海一套買價50萬元的小或舊住房，每個月的房租收入到不了2000元，一年的房租收入就算它2萬多吧。從買房出租的角度看是太不合算了。當然，人們目前在中國買房，要不就是自己住，要不就是「追漲」，等漲，然後出手，出發點不一樣。但從長遠看，這顯然是不利於房地產健康發展的，租金與買價的大失比例，從另一個角度證明了中國房地產的泡沫之大。

不可忘卻的幾個支撐因素

既然泡沫如此巨大，中國的房地產業為什麼遲遲沒有崩潰，而只是，如本文一開始所說，經常轉移著重心呢？這裡有幾個支撐因素是不可忽略的：一是實際購買力的因素；二是國民經濟發展的因素；三是國家和銀行不可收手的因素；四是貨幣升值潛力的因素；五是國際資金轉移的因素。除了實際購買力，其它幾個因素都是心理因素，包括「追漲」的心理，怕一垮而不可收拾的心理，投機人民幣升值的心理。

從實際購買力的因素看，西方有的專家認為，人民幣的實際價值被低估了40％。如果真的那麼大，上海勞動者收入與房地產價格之比當然問題就小多了，但仍然相當於德國的10倍左右。如果加上地產與地租之差、房租與買價之比等上述因素，更要大得多。

從國民經濟發展的因素看，中國是個蓬勃發展的國家，年均國內生產總值增長率長居世界第一；而德國簡直給人一種日薄西山之感。從感覺上，當然願意在前者投資，哪怕明知泡沫很大。而且都說中國經濟和房地產有泡沫，要崩潰，說了那麼多年了，這種現象並沒有真正出現（除個別地方），更鼓起了世人的勇氣。

第三個因素是國家和銀行方面的心理因素。世人都說，中國每年有那麼多人「待業」，必須保持高增長。從銀行看，那麼多錢都貸出去了，至少到目前為止還有錢可扣回來。儘管把錢全部賺回需要十幾年至幾十年，錢櫃裡有空的感覺，但畢竟在轉動。如果國家把房地產政策和貸款政策收得太緊了，很可能會一下子崩潰，從世人心理上到全盤經濟上。如果出現大面積的壞貸壞帳，銀行也都要完蛋。因此，無論國家還是銀行，都是寧可頂著高泡繼續走，也絕不能真收。要收也只能一點點來。

人民幣有升值的潛力是公認的。這跟第五個因素－國際資金的轉移緊密相關。國際上有大量的資金要找地方，當然是找最具發展潛力的地方，即使房地產價格跌個5％，10％，如果人民幣今年升個5％，明年再升個5％，不還是不虧嗎？何況，國際上有許多黑錢要洗，中國對外資的來源並不控制，加上眼下又確實有利可圖，游資當然要湧來了。

中國外匯儲備從2003年底的4033億美元猛增到2004年底的6099億美元，增長率高達51％。這麼大的增長讓人目瞪口呆。據中國商業部數字，2004年全年實際投入中國的外資是606億美元。2004年中國的外貿順差是320億美元，那麼，還有1140億美元從哪裡來，到哪裡去了？儘管沒有數字證明，但可以估計，其中相當大一部分投入了中國的房地產裡。這是非常驚人的數字。

以上幾個因素加起來，可以這樣說：中國的房地產業雖然早已是高泡經濟，但它一般垮不了：中國政府、中國民眾、外國投資者都不希望它垮掉，世界經濟也需要它的繼續「持泡發展」來維持世界經濟本身。

開征房地產稅合時宜嗎？

終於回到正題了。但不談談房地產也就無法談房地產稅。綜合看中國國內的有關辯論，至少專家們不認為不能開征，關鍵是開征的時間對不對。德國之聲廣播部記者採訪了中國財經大學法學院副教授鄭琳。鄭教授認為，現在開征有點早。她說的原因是：現在地價在漲。「地價漲，它的稅基即基礎就會大，稅負就會增加，而人民的收入水準卻不會跟價格同比上漲。」

上海財經大學胡怡建教授的說法也類似：現在上海家庭月收入不過3000－4000元，要求他們每年交5000元的稅收，負擔得了嗎？

另一派人，比如復旦大學金融研究中心房地產研究部主任尹伯成，則認為，開征不動產稅主要針對高收入人群，是平衡貧富差距的重要手段。因為，擁有房產的價值高，所支付的稅收也高，房產價值小，支付的稅收也少。

說到地價，現在中國財政部有個新設想：已經在房價中負擔了70年土地出讓金的購房者可以不必支付土地使用的年租（只支付房產本身價值的那部分稅），而沒有在房價中體現土地使用費用的購房者則需要每年以稅的形式支付年租。那麼，從上海新房多的情況看，對大多數人來說，這個稅負中已經不含地價了。

窮人的一部分不用承擔地價，富人的一部分同樣不用承擔地價了，除非他們買的是二手的老房子。要說富人買的房子貴，要付的錢也多，但富人的承受能力不也比窮人大得多嗎？能夠買得起好幾套房子的人，完全遊刃有餘，根本不會在乎1％的稅。而同樣的1％，即使絕對值低，但對窮人來說就是負擔了。

世界各國確實大多有個房地產稅。如果說，中國要與國際接軌，通過房地產稅來增加國家收入，時間或時機問題並不是真正的關鍵所在，關鍵在於怎麼征。此外，還要回答幾個問題：徵收的目的是什麼？能否達到這個目的？除了房地產稅以外，還有更合適的方法來達到目的嗎？

怎麼征房地產稅？達到什麼目的？

中國政府現在的說法是，「根據國外慣例，不動產稅多數是收取物業總值的1％。每年按照物業的實際評估價值收取一次。」問題不在這個1％。而在於怎麼評估物業總值。估計中國將採取該房子的出售價格或同地段可比房產的可比價格來定值。因此，專家們的解釋就是：「即總價100萬元的房產，需要繳稅1萬元，每年徵收一次。」1萬元（或者說5000至10000元），對中國普通市民來說確實是個很大的負擔。

既然說是國外慣例，那就應該仔細地看一下國外情況。在德國，政府鼓勵居民買房，房產稅雖說也是在0.5-1.5%之間，平均1％，但是計稅的基值很低。舉個實例：德國西部一幢房子，共4套住房，全部出租，銀行評估的房價是23萬5千歐元，其中地價為6萬4千歐元；該房子全年房租收入為1萬9千歐元；房地產實際購買價為19萬歐元。然而，你知道房地產稅是多少呢？全年270歐元。

這個270歐元從哪來的呢？跟以上那些數字似乎哪個也掛不上。這是因為，德國計房地產稅的基礎值（Einheitswert）是由財政局根據1964年的基礎數字加上這幾十年的物價上漲指數確定的。這麼一個房地產稅，對購房者可以說毫無負擔。

當然，各國的情況可能有很大不同。德國是鼓勵居民購房的國家，在這方面掌握得優惠。其它國家就不一定如此。即使掌握得低，德國1998年從房地產稅上給地方財政帶來的也有160億馬克的總收入，佔了地方財政收入的15.6%，不能說「有不如無」。

中國開征房地產稅的目的是什麼呢？按提交提案的政協委員張松海的說法是為了抑制房價猛漲。這裡就有個「新問題」了：你要抑制的究竟是誰，是什麼，是住房者的開支還是房子的價格上漲？如果把房地產稅定得高高的，實際上打擊的是有房者，而不是濫買濫賣房現象。而有房者中大半還是普通民眾，。

德國還有個房地產購買稅，這個稅值高達3.5％，比每年要交的房地產稅要高多了。中國如果真要抑制房地產價格猛漲，那還不如把這個購買時產生的稅抬高一些。自然，也不能抬得太高了，如果一下子收得太緊了，肯定會引發房地產甚至整個國民經濟的崩潰。常年的房地產稅可以收，但也許可以參照德國的做法，把它的基數定得低低的。

本文的觀點歸納起來：中國房地產有高泡，但不會輕易破滅，也許會長時間地履險若夷。但是，如果其中一些重要因素處理不當，也很容易發生災難。在房地產稅方面，徴税本身無可厚非，關鍵是怎樣征才能合理。

中國經濟將繼續高速發展，這是普遍的看法。其實，在這方面人們似乎也忘了一個「小因數」：匯率。這個「因數」的處理對中國和世界來說太重要了。這個匯率上升的潛力將長時間地吸引著投資者。如果中國一小步一步地動匯率，這個吸引力將更持久。如果一步到位，把人民幣徹底可兌換化，經過幾個月的波動，就基本定局了。但如果每年或每兩年升個5％，那麼將永遠有投機者在那裡等著。當然，等著也沒有什麼不好，可以幫助讓某些領域的泡沫永遠或長時間地破不了。

匯率的另一個作用似乎也被遺忘了：它可以使中國連續獲得兩位數的增長而不傷筋動骨。比如，如果今年中國的經濟增長率是8％，而在年內（現在看來可能性很大）中國匯率上調了5％，那麼中國經濟對非人民幣地區而言的實際增長率就不是8％，而是超過13％了。而那多增出的5.4%，卻不會造成更多的能源、原材料的緊張。真要有8次5％，中國在經濟總體規模上超過美國也用不了三、四十年了。

這似乎說到題外去了。但也並非完全出題：中國在今後如果連續有兩位數的增長，而能源和原材料卻不需要那樣緊張，中國的吸引力自然會更大，也可能使房地產的泡沫在不知不覺中消退下去。（平心）

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