住房問題高峰會晤：怎樣讓房價降下來？

（德國之聲中文網）住房短缺也造成了租金上漲 - 在德國居住變得越來越昂貴。2015年，德國家庭平均每月為住宅、能源和住宅維護支付的費用為859歐元，佔家庭總支出的三分之一強。而單親家庭的居住支出甚至佔總支出的40%以上。

本周五，德國將舉行住房問題高峰會議。德國總理梅克爾強調，她的目標是在本執政期內建設150萬套住宅。梅克爾說："我們急需更多的住房。"而社民黨主席納勒斯甚至認為，住房問題已經演變成一個"新的社會問題。"

聯邦政府計劃向住宅建築商提供稅務優惠，期望以此激發建築市場的活力。新建住宅可以在今後四年時間裡，每年額外獲得5%的折舊，加上現行的每年2%的折舊，住宅投入使用後的四年時間裡，投資者可以將投資總額的28%以折舊形式抵稅。但前提條件是房屋必須出租至少十年。不過，現行法律草案中，並沒有規定對獲得稅務優惠房屋的租金上限。

優惠時限暫定為2022年

2018年9月至2021年底提出的建房申請可以享受這項優惠措施。但豪華住宅以及渡假公寓則不在優惠之列，也就是說，新房建築成本每平米超過三千歐元時，將被納入豪華住宅，而無法享受稅務優惠。

德國房屋業主協會主席凱‧瓦內克（Kai Warnecke）對德國之聲表示："這個主意本身不錯，但如果這項優惠措施不僅侷限於新建住宅，而也適用於擴建閣樓等能夠在人口密集區擴大住房面積的舉措的話，我們會感到更高興。"此外，他還表示，建築成本每平米三千歐元的上限脫離現實。瓦內克說，在德國大中城市，由於各項建築規範以及薪水和材料費上漲，三千歐元每平米的成本上限幾乎沒有可能做得到，"即便是最簡易的住房也做不到。"

德國租客聯合會總幹事吾爾裡希‧洛佩茨（Ulrich Ropertz）也認為提供稅務優惠原則上是件好事。但他的顧慮是："這項新措施中稅務優惠並沒有同投資者的義務相掛鉤，比如如果不規定租金上限，那麼投資者當然會選擇市場上最高的租金水準。"他說，這一稅務優惠只能讓市場上出現更多的高租金房屋，而不是中低水準租金的房屋，"這樣一來，只能提高投資者的收益。"

然而，過去幾年來，投資房產的收益率一直都在下降。德國房地產協會提供的"可支付性指數"顯示，在德國購置房產越來越難。主要原因是房價和貸款費用在不斷上漲。因此，對投資者來說，購買供出租的房產越來越缺乏吸引力。社民黨有關將房租上漲幅度同通貨膨脹率掛鉤的建議，也令投資者大為不滿。瓦內克說："德國住房的80%為私人擁有。大多情況下，一個業主往往只擁有一套供出租的房屋，而正是這些人在維持德國的住房供給。"

瓦內克再度以改建閣樓作為住房的問題為例，要求當局放寬有關的建築規定。他說："將閣樓改建為住宅要滿足嚴苛的消防規定，但這並不是因為閣樓特別容易失火，而是因為消防隊的雲梯太短。"瓦內克說，如果政府能為消防隊提供更多的長雲梯，那麼，閣樓改建也就只需滿足普通的消防規範，那改建成本就會大大降低。

社會福利住房的數量過去20年來大大減少

當然，只憑改建閣樓並不能解決住房短缺的問題。德國租客聯合會的洛佩茨以具體數據為例說道："只有大量修建社會福利住房，才能出現租金合理的出租房。"他說，過去一年，整個德國共修建了26000套社會福利房，"這個數字實在低得可笑。因為同一時間內，共有大約五萬至六萬套社會福利住宅因限期結束，流入自由的住房市場。"也就是說，社會福利房的總量一直在減少，而這一趨勢已經持續了20年。洛佩茨說，德國目前只擁有125萬套社會福利住房，"必須在修建社會福利房方面投入更多的資金，但政府迄今為止還沒有意識到這一點。"

柏林洪堡大學的一項調研也為租客聯合會的主張提供了佐證。調研顯示，租金設限、修建福利房以及提供住房補貼等措施對"緩解大中城市房屋緊張問題的作用都非常有限。"主要問題在於，偏偏在福利房建設方面，政府的資金投入過少。

根據這項調研，如果資金投入保持現有水準，還需要185年才能解決大中城市的住房短缺問題。目前，政府每年為建設福利房投入20億歐元。而與此同時，政府每年卻提供大約20億歐元的買房補貼和150億歐元的失業者住房補貼。調研負責人霍爾默（Andrej Holm）批評道，而政府的補貼又大部分流向了商業性出租者。因此，所謂的"經濟資助"最終都落入了出租者的腰包。

但房屋業主協會的瓦內克則不贊同這一觀點。他說："我們不希望人們因經濟困難而失去住房，或者不得不搬家。"因此，他主張政府應提供更多的住房補貼，以便讓低收入者能夠留在熟悉的居住環境中，方便他們生活就業。