西方投資者鐘情中國房地產業

瑞士信貸亞太地區研究部負責人Arjuna Mahendran圍繞投資中國房地產業的話題接受emagazine雜誌的專訪。

Schiffmann (記者)：15年前的上海還很少能看見摩天大樓，但是15年後，聳立在上海城裡的高樓大廈已經多達554座。不光是上海，中國其它大中城市都在經歷著房地產熱。但是有不少還在觀望的投資家擔心中國房地產市場有一天會崩盤，您對此有什麼看法?

Mahendran (瑞士信貸亞太地區研究部負責人): 中國的地區監督機構並沒有忘記1997年亞洲經濟危機的教訓，並且從房地產熱的最初階段就努力擠出夾雜在其中的泡沫成分。購買者在購房前對現房與期房的購買安全性考慮得十分縝密。到現在為止，中國房地產業已經相對成熟，安全度也比較高，一般來說，各個房地產項目都是物有所值。1997年造成亞洲經濟危機的主要原因是資金的外流，當時西歐和美國的信貸機構向亞洲地產業和建築業投入大量資金卻沒有得到相應的回報，撤資對亞洲地區的相關產業來說無異於雪上加霜。基於這樣的經驗教訓，中國的監管部門作出規定，外資在該行業只能佔有一定的比例。

Schiffmann：中國的人權現狀對西方投資者來說是不是一個阻礙因素？

Mahendran：政治因素在西方投資者做決策的過程中扮演的角色並不十分重要。以google為例，google中文頁面自覺地添加了過濾的功能，目的就是為了能在中國市場長期持久地穩住其獲得的一席之地。同時，對中國官員來說政治穩定是前提，如果有危險訊號閃現，他們會果斷地採取措施。而且，中國共產黨的地方基層已經逐漸顯露出民主化的標誌。在不久的將來，中國可以先實現地方基層民主選舉，黨的幹部將通過民主選舉才能獲任。這些訊號向投資者傳遞著相同的訊息--中國選擇的是一條正確的政治道路。

Schiffmann：2008年將在北京舉行的奧運會和2010年將在上海舉行的世博會是否會對中國房地產市場形成積極的影響？

Mahendran：二者對中國房地產業的影響是顯而易見的。我堅信，中國房地產業的繁榮景象將持續很多年。但是如果監管機構認為該市場又有泡沫湧現的時候，也就是政策會隨之發生調整和改變的時機。

Schiffmann：受限於土地法，中國買房者只是買到房子的使用權，並沒有得到土地的佔有權。這對購買者來說是不是一個很大的制約因素？

Mahendran：在中國和越南現有的體制下，房地產權還沒有被列在個人財產名下。但是另一方面這種直接受實用主義影響的體制也顯示出其政治的穩定性，同時它可以促成經濟的飛速發展。在房地產業對個人財產權利的限制是保證該領域穩定的一個有效籌碼。

Schiffmann：中國、日本、新加坡的房地產業被公認為是透明的，但是印度以及其它亞洲國家則相反。為什麼會出現這樣的判斷呢？

Mahendran：我並不太確定，是否在中國和日本都建立起如外界所期待的公司責任制。之前日本的建築業爆出醜聞，建築公司修改房屋抗震能力數據，欺騙購房者。由於炒房團擾亂房地產市場，去年上海的銀行信貸部門開始縮緊發放買房信貸。印度房地產業對投資的限制很多，當地還沒有大規模的上市房地產公司。但是可以期待的是，亞洲各國之間互相學習借鑑各自成功與失敗的經驗與教訓，每個國家和地區都將形成合適自己的規範與結構。