土地转型：德国的民宅用地不多了

（德国之声中文网）德国的大城市吸引着越来越多的人。"像柏林这样的城市每年人口的增长速度为大约40000人"，德国经济研究所的房地产专家福格特兰德（Michael Voigtländer）如是说。在德国其它15个大都市地区，情况也是如此。这就导致了：紧张的住宅供应让房产和房租价格飞速上涨。谁是这场游戏的输家和赢家一目了然。德国各大城市的租客们平均去年一年要为新的房租合同额外支付9%左右的租金，而真正笑逐颜开的是房地产业的投资者。如今柏林市中心的一套高级公寓所带来的投资回报率已经能够超过10%。德国联盟党和社民党在上一任期内雄心勃勃推出的"房租刹车"（Mietpreisbremse）计划并没有能够改变这一状况。所以说，能否保障民众能够享有支付得起的住宅已经成为德国社会和谐稳定的试金石。

土地在德国已经成为投机热门

土地价格的上涨加剧了这一发展趋势，同时又让国际投资方纷纷把目光转向德国。城市里的住宅建筑用地被房地产开发商们视为"新黄金"，几乎已经被瓜分一空。统计数据能说明这一点。德国联邦建筑、城市和空间规划研究院（Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung）的计算结果显示，德国的土地价格在2011至2016年的时间里平均上涨了27%。像柏林、慕尼黑或法兰克福这类热门城市的地价升幅远远更高。理论上说，土地越贵，住宅的建筑供应量就越少。事实也是如此。经济研究机构估计，德国目前住宅供应的缺口为大约100万套。

房产拉大贫富差距

德国房产权分配状况之不平衡，让专业人士都为之感叹。德国央行在发表的一份月报中指出，德国10%最富有的家庭已经几乎控制了全国一半的房产。德国特里尔大学的税法问题专家勒尔（Dirk Löhr）解释称，这其中的问题就是他们手中房产价值很大一部分是由地皮的价格决定的，而地皮其实是属于大家的。"如果我们推断这最富有的10%所拥有的房产不是在德国最偏僻的地方，我觉得这样的推断是有道理的，那么这就意味着：房地产中的一大部分价值体现在地皮上，也就是人们所说的：地段、地段、地段。"

土地价值 大家贡献

这意味着，到目前为止能够从地价上涨的过程中受益的人其实并不那么的里所应得。经济学家勒尔表示，因为柏林市中心的一处房产比其它偏远地区的房产价值更高的原因大多归功于公共投资。一个城市中有没有地铁、博物馆、歌剧院或者医院，这些才是决定房地产价格上升的因素。如果一个房子的附近新修建了一条市内有轨电车线，那这个房子的价值就会增加，而它的房东为此却什么都没有做。

因此勒尔要求人们转变思想。必须更好的认知房屋和地皮的区别："没有一个房主地皮的价值是由他自己创造的。上面盖的房子是他创造的价值，不应该和其它混为一谈。"勒尔的计算结果显示，德国各地热门地段的这种"不劳而获的土地回报率"每年已经达到了1500亿欧元的水平。这1500亿其实本该归于公众，而不是落到私人或国际投资方的口袋。

面对土地投机 政府束手无策

另一个趋势也暴露了如今德国房地产市场的一个问题。许多大城市的最优秀地段反而被荒废在那里。人们现在不愿意在上面造房子的原因与经济学中错误的激励机制有关。德国经济研究所的房地产专家福格特兰德指出："如今的状况是，对于许多这些闲置土地的拥有者来说，等待是值得的。因为建筑用地价格目前正在以每年10%至15%的速度增长"。另外一个数字也说明有许多投资者都在想用这种方法赚取利润："目前，德国有大约60万份已经批准的建筑许可没有落实开工。其中许多建筑许可是针对像慕尼黑这样的住宅空间紧俏，预计投资回报率非常高的地方。 "

这一趋势已经招来了部分民众的抵制，对推动土地转型的呼声也越来越高。一个由租客协会、自然保护协会和社会福利机构组成的联盟呼吁更加合理的向房地产业的投机所得征税--并更加公平的分配建筑用地。