美国房市吹出新泡沫？

（德国之声中文网）阳光炙烤着大地。瓦尔伯特（Erik Walbot）站在一幢家庭住宅门前，他的衬衫敞着扣子，胳膊下面夹着一些文件。这桩平顶房带一排游廊，房屋前面的草地修剪得十分平整。来自伊利诺斯州的一对夫妇看起来很想买下这栋房子。来自凤凰城的这位房屋中介的生意最近一段时间有了很大起色。房屋价格回升，单是去年就上涨了25%到30%。

"想买房的人重新多了起来。可以说是'凤凰涅磐，浴火重生'"，瓦尔伯特说。2008年美国房地产市场崩盘的时候，百万人口大都市凤凰城刚好属于重灾区。当时的次贷危机引发了全球性的经济危机。

华尔街投资者重新投资

现如今又出现几十个买家看准一处房产的情况。具有购房需求的不只是自住房购买者，同时还有大量的投资者。瓦尔伯特说："很多家庭准备签署长期的房屋合同，而且他们选择的居住地点不一定在市中心，郊区也一样受欢迎。"现在买房再继续出租的可以赚取不少利润。房东不但每个月能收取房租，同时房屋自身的价值也增长20到25个百分点。"这是一笔收益可观的买卖"，瓦尔伯特评价说。

房地产市场的收益如此可观，吸引的不仅是私人购房者和一些企业，华尔街的投资人们也同样受到巨大诱惑。美国著名的投资公司黑石集团在全国范围内花费近25亿美元投资了约16000幢用于出租的房屋。据投资银行KBW的估测，90亿美元的对冲基金流入出租房产市场。

租房更受欢迎

到目前为止按照美国人的传统观念，人们更乐于购买独门独院的住房。不过这一观念现在正发生转变。纽约大学经济学者怀特（Lawrence White）说："人们已经不再疯狂地认为房屋价格会无限地上涨。"这种想法引发了房地产热，而且造成了上一轮金融危机，因为每个人都想买自己的房子。

对冲基金和投资商购买了很多无人居住的住宅，重新整修再出租。黑石公司在网上播放一段名为"邀请回家"（Invitation Homes）的影片招揽租客。在这段影片中，幸福的家庭兴高采烈地搬进由投资商负责装修一新的新家。

新一批金融产品"整装待发"

经济学者怀特认为这些做法也没有什么可以指责的。投资人参与进来，阻止了房地产市场需求下降这一势头。投机商支撑了市场。怀特说："如果价格上涨，那么投资商们可能会想，已经赚足了利润，到了撤出的时间了。"到时候住户可以把他们居住着的房子接过来。

但是"投机"这两个字往往被理解带有些贬义，而这也并不是没有道理的。因为单纯依靠房租和房价上涨，对冲基金不会感到满足。投机商们将房屋合同和其它金融产品混合在一起，捆绑成新的金融产品出售。除去管理费用，全部收入都流入有价证券的购买者。他们甚至已经为这种新的"金融产品"取好了名字："Reo to Rental - Real Estate Owned to Rental"，简单来说就是"购买房产用于出租"。

"房地产市场的新泡沫"

里根时期的预算总监大卫·斯托克曼（David Stockman）对这种做法一直持批评态度。最近他在电视中表示："大量资金流入市场，这为迅速获得收益的投机奠定了基础。"他警告说，一旦边际收益出现萎缩，投资人们会跑得比来得还快。

他警告房地产市场会形成新的泡沫。而"罪魁祸首"就是美联储的低息政策，正是这一政策让这轮游戏变得更具收益。如果房屋价格不再继续往上涨了，那么市场需求就会滑落，市场就会再次崩盘。

瓦尔伯特是个能言会道的房屋中介。不过即便是他，在被问到房地产市场是否正在形成新的泡沫这一问题时，也不得不先犹豫一下。他叹了口气之后回答说："很难说，不过我觉得没有泡沫。"因为即便售房者突然降价几万美元，目前仍有足够的购买需求。

作者：Miriam Braun 编译：洪沙

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