Holandia przyjaźniejsza dla najemców
26 marca 2023
Nowe regulacje zostały niemal jednogłośnie przyjęte przez holenderski parlament i w błyskawicznym tempie przeszły przez senat. Przeciwne im było jedynie posiadające trzy stołki ugrupowanie Van Haga Group, którego przewodniczący Wybren van Haga sam posiada 150 nieruchomości na wynajem.
Przepisy, które oficjalnie mają zacząć obowiązywać od 1 lipca tego roku, ustanawiają krajowy standard dobrego najmu, który będą musieli spełnić wszyscy wynajmujący, w tym dotyczący cen i warunków najmu czy wysokości nakładanych na najemców kaucji. Dzisiaj – jak tłumaczą holenderskie władze – właściciele nieruchomości często wykorzystują słabszą pozycję najemców i windują ceny najmu, nie utrzymują lokali w odpowiednim standardzie czy pozwalają na ich nadmierne przepełnienie. To ma się teraz zmienić.
Grzywna za dyskryminację
Po pierwsze wynajmujący oraz pośrednicy nieruchomości nie będą mogli dyskryminować najemców na przykład ze względu na ich narodowość lub pochodzenie.
Niedawne badania ujawniły, że wielu prywatnych właścicieli lokali nie chce ich wynajmować obcokrajowcom, a największe problemy z najmem mają osoby o marokańsko lub turecko brzmiących nazwiskach, które często nie są nawet zapraszane do obejrzenia mieszkania. Z trudnościami borykają się również Polacy, Bułgarzy i Rumuni, zwłaszcza mężczyźni, którym Holendrzy zarzucają „nadmierne zamiłowanie do alkoholu”.
Eksperyment z udziałem tajemniczego klienta wykazał, że co trzeci agent nieruchomości godzi się na to, żeby odrzucać oferty obcokrajowców. Teraz wynajmujący oraz pośrednicy w najmie będą musieli stosować jasny i przejrzysty proces wyboru najemców. Za dyskryminację potencjalnych najemców będzie groziła grzywna, a nawet odebranie licencji na najem.
Jeśli chodzi o samą procedurę najmu, wynajmujący będą musieli przedstawić pisemne umowy najmu jasno określające warunki najmu oraz prawa i obowiązki najemców np. odnośnie kosztów eksploatacyjnych. Ma to zapobiec sytuacjom, kiedy lokatorzy niezgodnie z prawem obciążani są dodatkowo np. wysokimi kosztami remontu lub utrzymania budynku.
Uregulowany zostanie też system pobierania kaucji za najem. Ta nie będzie mogła przekroczyć dwukrotności ceny najmu, a najemca będzie musiał zostać pisemnie poinformowany zarówno o wysokości kaucji i warunkach jej zwrotu. Po wygaśnięciu umowy najmu właściciel będzie miał 14 dni na to, żeby zwrócić środki, chyba że udowodni, że doszło do szkody, a kaucja została wykorzystana na jej pokrycie lub na spłatę jakichś wcześniejszych zaległości ze strony najemcy.
Kontrola liczby lokatorów
Dodatkowe uprawnienia otrzymają również gminy, które będą mogły nakładać na wynajmujących dodatkowe wymagania np. w zakresie remontów oraz kontrolować stan wynajmowanych lokali lub warunki najmu. Będą one mogły również odgórnie regulować ceny najmu.
W Holandii obowiązuje punktowy system wyceny mieszkań, uwzględniający m.in. powierzchnię lokalu, jego wartość czy położenie, a za każdy z tych elementów przyznawane są punkty. Władze wprowadziły limity na czynsze w zależności od ich oceny punktowej. Dzisiaj takie limity istnieją już dla mieszkań socjalnych (mniej niż 142 pkt), teraz będą one stosowane także wobec mieszkań prywatnych (do 187 pkt.), gdzie miesięczna cena czynszu nie będzie mogła przekroczyć 1,1 tys. euro. Ma to pomóc w walce z kryzysem mieszkaniowym w kraju i zapobiec sytuacjom, gdy wynajmujący wykorzystując swoją uprzywilejowaną pozycję dyktują nieuczciwe warunki najmu.
– Połowa prywatnych właścicieli lokali pobiera za nie czynsze wyższe niż to dopuszczalne – mówił podczas debaty w parlamencie minister ds. mieszkalnictwa Hugo de Jonge.
Gminy będą mogły również nałożyć na wynajmującego dodatkowe wymagania, jeśli chodzi o utrzymanie budynku i remonty. Przepisy o dobrym najmie obejmują zarówno najem długoterminowy, jak i najem lokali dla pracowników migracyjnych. Tutaj gminy będą wydawać wynajmującym osobne zezwolenia na tego typu najem, te zaś będą mogły zawierać dodatkowe wymagania np. odnośnie maksymalnej liczby osób na pokój czy dostępu do łazienki i kuchni. To ważne, bo dzisiaj pracownicy kontraktowi żyją często w nadmiernie przepełnionych mieszkaniach i kiepskich warunkach higienicznych.
Centrum skarg i zażaleń
Wynajmującym, którzy nie dostosują się do przepisów ustawy, będą grozić kary. Gminy otrzymają cały wachlarz narzędzi administracyjnych począwszy od formalnego upomnienia opornego wynajmującego, przez cofnięcie mu zezwolenia na wynajem, grzywnę, po – w ostateczności – przejęcie zarządzania lokalem. Kara finansowa za nieprzestrzeganie przepisów będzie wynosić do 22,5 tys. euro. W sytuacji, gdy wynajmujący zostanie przyłapany na łamaniu prawa kilkakrotnie, może ona wzrosnąć nawet do 90 tys. euro. Ponadto gmina będzie mogła upublicznić dane nieuczciwych wynajmujących.
Ale gminy będą też mogły dyscyplinować problematycznych najemców, którym – podobnie jak w przypadku wynajmujących – będą grozić upomnienie oraz kary administracyjne.
Aby skuteczniej śledzić nieprawidłowości na rynku najmu, każda gmina będzie zobowiązana uruchomić centrum zgłaszania niepożądanych zachować związanych z najmem oraz infolinię, za pośrednictwem której najemcy, osoby poszukujące najmu, migranci, a także wynajmujący będą mogli zgłaszać urzędnikom swoje problemy. Centra zostaną uruchomione najpóźniej w ciągu sześciu miesięcy od wejścia nowego prawa w życie.