Пільгове кредитування: фата-моргана з реальними ризиками?

Кредит на житло під сім відсотків річних уже незабаром має стати для українців реальністю. Принаймні така обіцянка пролунала з боку уряду. Наприкінці січня кабмін ухвалив постанову з правилами пільгового кредитування по іпотеці. Як передбачається, держава відшкодовуватиме комерційним банкам частину кредитної ставки на придбання житла, аби ця ставка для позичальника не перевищувала семи відсотків. Розпочати таку програму прем'єр-міністр України Денис Шмигаль обіцяє 1 березня.

Іпотечна допомога держави

Отримати пільговий кредит можна буде максимум на 20 років. Його можна брати на житло, яке не є старшим за три роки, включаючи як квартири, так й індивідуальні будинки. Також пільгова іпотека поширюється на недобудоване житло. Максимальна вартість нерухомості, яку можна придбати з пільгового кредитування становить 2,5 мільйона гривень. Максимальний розмір кредиту, який може отримати позичальник , становить два мільйони гривень - усе, що вище, людина доплачує самотужки. 

На ці кредити банки встановлюють свою відсоткову ставку. Нині в середньому це 15 відсотків річних. Однак для позичальника ця кредитна ставка буде зафіксовані на рівні семи відсотків річних. Різницю у ставках банкам компенсуватиме держава. 

Пільговими кредитами займатиметься ПАТ "Українська фінансова житлова компанія", яку наприкінці грудня спеціально для цього створило міністерство фінансів. Однак поки нова структура формується, пільговими кредитами опікуватиметься Фонд розвитку підприємництва, який зараз займається кредитною програмою "5-7-9%" для малого бізнесу.

Читайте також: Варто знати: Як не потрапити в халепу, купуючи в Україні іпотечне житло

Хто має право на пільговий кредит

Отримати пільговий кредит можуть кожен, хто останні п'ять років не продавав житло, офіційно потребує поліпшення житлових умов і перебуває на квартирному обліку, мешкає в гуртожитку, внутрішньо переміщені особи, науковці, медики, молоді сім'ї.

"За умовами програми це житло буде економ класу, бо вартість кредиту не повинна перевищувати двох мільйонів гривень, тобто 70 тисяч доларів. У Києві це однокімнатна квартира сучасного планування, без ремонту, десь у спальному районі", - каже київський експерт з нерухомості Сергій Курганов. Він порахував, що місячна платня по пільговому кредиту за таку квартиру починатиметься від восьми тисяч гривень. При цьому позичальник має зробити ще перший внесок, який починатиметься від 300 тисяч гривень.

"Сама ідея, що держава компенсує частину відсотків за кредитами, дуже соціальна й правильна", - зауважує адвокатка Ярослава Авраменко, але водночас застерігає: "Покладаючись на державу, позичальникам треба пам’ятати про ризики, адже в крані нестабільна економічна ситуація. Коли людина братиме кредит, вона має прорахувати чітко всі свої можливості по виплатах, адже якщо вона не виплатить все, то всі сплачені кошти та застава переходять банку".

Крім того, Авраменко вказує на те, що в державному бюджеті може не вистачити всім грошей для компенсації відсоткової ставки, або ж можуть змінитися політична чи економічна ситуація й у наступні роки уряд взагалі не закладе кошти на пільгове іпотечне кредитування. Адже клієнт укладає кредитний договір не з урядом, а з банком. Пільгова ставка буде застосовуватися до його іпотеки доти, доки банк буде отримувати відповідне відшкодування з бюджету. Якщо виплати призупиняться або припиняться зовсім, клієнт змушений буде платити за поточними ставками.

Хто платитиме?

У державному бюджеті на 2021 рік на всю програму з "доступних кредитів 5-7-9" для підприємців та на "пільгову іпотеку 7 відсотків" разом закладено два мільярди гривень. Багато це чи мало?

Заступниця голови НБУ Катерина Рожкова порахувала: якщо щомісяця видаватиметься по 400 мільйонів гривень на компенсацію відсотків, а щорічне зростання іпотечного портфелю становитиме 30 відсотків, то протягом п'яти років бюджет витратить на компенсацію понад п'ять мільярдів гривень.

"У масштабах бюджету виглядає, що не багато, а в масштабах кількості позичальників, навпаки, це немало", - каже керівниця Центру аналізу публічних фінансів та публічного врядування Київської школи економіки Дарина Марчак. Вона вважає, що ідея та логіка урядової постанови - правильні, хоча певні ризики для державних фінансів все ж існують. Ключовий ризик - це те, чи будуть справді сплачувати по своїх кредитах майбутні позичальники.

В Україні є негативний досвід поведінки позичальників по іпотеці, особливо підчас криз. Під час кризи 2008 року багато позичальників в Україні перестали платити за своїми кредитним зобов'язаннями, зокрема валютними, і банки не могли продати заставне майно через введений мораторій на відчуження майна за простроченими валютними кредитами. Частина позичальників "навчилася" не платити за своїми кредитними зобов'язаннями, адже їхнє заставне майно банк все одно не міг забрати.

Саме тому відтоді в Україні іпотечне кредитування майже припинилося, оскільки через неможливість стягнути заставу банки стали набагато обережніше підходити до видачі іпотечних кредитів і закладати такий підвищений ризик у вартість кредитів.  "З урахуванням такого досвіду сьогодні важко спрогнозувати, скільки відсотків позичальників справно платитимуть по кредитах. Якщо відбудеться нова економічна криза чи просто суттєві зміни на ринку праці, частина з них може перестати платити по своїх кредитах, і тоді держава матиме частково сплачувати за тих з них, чиї кредити буде гарантовано", - каже Марчак. Але така сплата відбуватиметься за гроші платників податків, які можна використати на інші суспільні потреби.

Читайте також: Купівля житла в Німеччині: дешева іпотека забезпечує високий попит

Банки не проти, але за окремих умов

Банки, у свою чергу, зацікавлені брати участь у державній програмі з пільгового кредитування. За словами виконавчої директорки Незалежної асоціації банків України Олени Коробкової,  низька процентна ставка для позичальника в рамках програми розширить можливості нарощування банківського портфеля іпотечних кредитів. В умовах, коли потенціал росту кредитування в цілому дуже обмежений, це цінна можливість для банківських установ. Водночас вона вказує на те, що обмеження встановлювати базову процентну ставку по таких кредитах (тобто без урахування компенсації процентів) може стати стримуючим фактором для банків.

Якщо застосовувати формулу, передбачену в урядовій постанові, то кредит на іпотеку разом з компенсацією відсотків становитиме від 12,5 та 14 відсотків річних відповідно. "Сьогодні це близько до нижньої межі реальних процентних ставок на ринку іпотеки", - каже Коробкова. Вона зауважує, що загальний обсяг проблемних боргів за валютною житловою іпотекою, який залишився у банків після іпотечної кризи 2008 року, становить близько 1,2 мільярда доларів. Тому перед тим, як починати "гру пільгового кредитування" з державою, банки ретельно зважуватимуть всі "за" та "проти".

Права кредиторів не захищені

Президент Асоціації українських банків  Андрій Дубас вказує на те, що попередня іпотечна криза показала, що права кредиторів в Україні не захищені. Нині банки готові відновити кредитування іпотеки, але хочуть точно знати, якщо позичальники пільгового кредиту не зможуть виконувати свої кредитні зобов'язання, то хто за них сплачуватиме кредит?

"Українська судова систем України потребує реформування. Бо цими прогалинами користується позичальник і може не платити, чи затримувати передачу застави в разі непогашення. Ми боремося з цим і хочемо, щоб діяв принцип: кредит повинен бути сплачений, або застава передана банку", - відзначає Дубас. Без цих умов сподіватися на повноцінне відновлення іпотечного кредитування не варто.

Банкіри наголошують, що мораторій на відчуження майна, хоч і стосується видачі кредитів у валюті, що з 2014 року заборонив НБУ, але це опосередковано обмежує банки у видачі нинішніх нових кредитів у гривні, додає процентних пунктів до кредитних ставок та змушує банки ще прискіпливіше оцінювати потенційних іпотечних позичальників.