Wohnungsmarkt: Ein Fall für Politiker oder Ökonomen?
24. August 2018
Wissenschaftler und ihre Expertisen sind in der Politik gerne gesehen. Jedenfalls immer dann, wenn sich mit den Einschätzungen die jeweiligen politischen Meinungen oder Entscheidungen untermauern lassen. Auf das jüngste Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats des Bundeswirtschaftsministeriums trifft das nur bedingt zu. Was die 38 Wirtschaftswissenschaftler und Juristen unter der Leitung des Konstanzer Professors für Volkswirtschaftslehre, Friedrich Breyer unter dem Titel "Soziale Wohnungspolitik" zusammengefasst ist, birgt jedenfalls reichlich sozialen Sprengstoff und empört viele.
Im Kern fordert der Wissenschaftliche Beirat eine Rückkehr zur reinen Marktwirtschaft. Der Staat solle aufhören, dem Wohnungsmarkt politische Fesseln anzulegen. Die Mietpreisbremse beispielsweise, die vorschreibt, dass ein Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung nicht beliebig erhöhen, sondern höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, sollte abgeschafft werden. Das funktioniere ohnehin nicht, so die Wissenschaftler. Und wenn doch, würde die Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen noch verschärft, weil es wegen der begrenzten Möglichkeit von Mietsteigerungen nur wenig Anreiz für Neubau und Modernisierung gebe.
Nicht alle können zentral wohnen
Auch der soziale, also der mit Steuergeld geförderte Wohnungsbau, sollte zurückgefahren werden. Es gebe zu viele Mieter, der längst nicht mehr bedürftig seien, aber immer noch billig wohnten. "23 Prozent aller Mieter in Sozialwohnungen gehören zur oberen Hälfte der Einkommensbezieher", so Gutachter Breyer, der mit dem Beirat empfiehlt, Anreize für mehr privaten Wohnungsbau zu liefern. Bei Bedarf könnten Mieter Wohngeld beantragen. Der staatliche Mietzuschuss solle ausgeweitet und "dynamisiert", also an lokale Preisentwicklungen angepasst werden.
Grundsätzlich müsse einfach mehr gebaut werden und zwar vor allem im Umland der großen Städte und Ballungszentren. Denn eines ist für die Ökonomen klar: "Nicht alle Menschen können in zentralen Innenstadtlagen wohnen", so Volkswirtschaftler Breyer. "Wo kein zusätzlicher Wohnraum erstellt werden kann, wird es ein Luxus sein, dort zu wohnen." Ein knappes Gut müsse teuer sein, um die Nachfrage zu begrenzen. Wenn jemand unbedingt im Zentrum wohnen wolle, könne er sich ja in der Fläche beschränken oder auf andere Dinge verzichten. "Wenn man den Markt zur Geltung kommen lässt, werden Leute nicht in übergroßen Wohnungen bleiben, die sie eigentlich nicht brauchen."
Wohnen wird zur sozialen Frage
Vor allem für durchschnittlich verdienende Familien mit mehreren Kindern muss das zynisch klingen. Sie haben die größten Schwierigkeiten, ausreichend großen und ihrem Einkommen entsprechend bezahlbaren Wohnraum dort zu finden, wo Arbeitsplätze und weiterführende Schulen zur Verfügung stehen. Denn das sind vor allem die Städte und Ballungsgebiete. Dort sind die Mieten und Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in einem geradezu irrwitzigen Tempo gestiegen und haben das Wohnen, wie Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) formuliert, zu "der sozialen Frage unserer Zeit" gemacht.
Allerdings ist die Wohnungsknappheit in Deutschland ein regionales Problem. Ende 2016 standen bundesweit insbesondere in ländlichen Gebieten zwei Millionen Wohnungen leer, davon 620.000 in Ostdeutschland. In Großstädten hingegen wird es immer enger. Berlin muss pro Jahr 40.000 zusätzliche Einwohner verkraften. Auch die oft nur mittelgroßen Universitätsstädte sind betroffen, da sich bundesweit die Zahl der Studenten seit 2008 von 1,8 auf 2,8 Millionen erhöht hat.
Immobilien sind wertvoll wie nie
Wo die Nachfrage hoch ist, steigen die Preise. Nimmt man die 14 am meisten nachgefragten deutschen Städte, dann sind dort zwischen 2010 und 2017 die Mieten bei Neu- und Wiedervermietung um durchschnittlich 34 Prozent gestiegen. In München und Stuttgart sind es mehr als 40 Prozent, in Berlin sogar knapp 70 Prozent. Wer in München eine Wohnung mieten möchte, muss inzwischen mit 16 Euro pro Quadratmeter rechnen. Dazu kommen noch die Nebenkosten, also für Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und anderes.
Noch gravierender sind die Kaufpreise von Immobilien gestiegen. Neu fertiggestellte Wohnungen kosteten 2017 rund 90 Prozent mehr als zehn Jahre zuvor. Bei Bestandswohnungen betrug der Preisanstieg sogar 159 Prozent. Eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln, aufwändig zu sanieren und teuer zu verkaufen, ist ein lukratives Geschäft. Immer mehr Mieter müssen das leidvoll erfahren, wenn ihnen ihre Wohnungen gekündigt werden. Wer nicht freiwillig weichen will, muss damit rechnen, so lange schikaniert zu werden, bis er oder sie am Ende doch auszieht.
Wie reagiert die Politik?
Auch wenn das allgemeine Mietpreisniveau in deutschen Großstädten im internationalen Vergleich noch relativ niedrig ist, sind die Bürger aufgeschreckt. Denn der Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt übersteigt den Anstieg der Löhne und Gehälter bei Weitem. In Deutschland lebt jeder Zweite zur Miete. Das ist ein Spitzenwert in Europa, wo im Durchschnitt 70 Prozent aller Menschen in den eigenen vier Wänden wohnen.
Das Thema ist brisant, das weiß auch die Politik. "Bezahlbarer Wohnraum gehört ebenso wie Vollbeschäftigung und die Teilhabe aller am Wohlstand zu unseren wichtigsten politischen Zielen", sagte Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) bei der Veröffentlichung des Gutachtens durch seinen Wissenschaftlichen Beirat. Das hört sich nicht so an, als stehe der Minister hinter den rein marktwirtschaftlichen Empfehlungen der Gutachter.
Streit in der Bundesregierung
Man diskutiere derzeit intensiv in der Bundesregierung, "wie die Mietpreisbremse durch gesetzliche Vorgaben zur Miettransparenz verbessert werden kann", so Altmaier mit Blick auf den am 21. September geplanten Koalitionsgipfel zum Wohnungsbau. Dort wollen die Regierungspartner Union und SPD zusammen mit der Bau- und Immobilienwirtschaft, Mietervereinen und anderen Experten darüber beraten, wie der aus den Fugen geratene Wohnungsmarkt befriedet werden kann.
Das Thema bietet auch innerhalb der Koalition reichlich Konfliktstoff. Der CDU gehen die Forderungen der SPD, die den Wohnungsmarkt deutlich schärfer regulieren will, viel zu weit. Ihr wäre es lieber, es würde einfach mehr, schneller und günstiger gebaut. Bundesjustizministerin Barley hält dagegen. "Jeder weiß, dass der Markt von sich aus nur wenige bezahlbare Wohnungen schafft", so die SPD-Ministerin, die die Kernaussagen der Gutachter "unverantwortlich" findet. Kein Wunder, hat Barley doch einen Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vorgelegt, der derzeit allerdings von der Union blockiert wird.
"Marktradikaler Unfung"
Auf dem Koalitionsgipfel in einem Monat dürfte es also hoch her gehen bei der Frage, ob in Zukunft mehr Staat oder mehr freier Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt gefragt sind. Wirtschaftsminister Altmaier wird das Gutachten seines Wissenschaftlichen Beirats auf jeden Fall auf den Tisch legen. SPD-Vize Thorsten Schäfer-Gümbel hält davon aber gar nichts. Der Beirat spreche "die geheimen Wünsche der Konservativen aus, die lieber Wohnraumspekulanten schützen als für bezahlbare Mieten zu sorgen", so der SPD-Politiker. Das Gutachten sei nicht mehr als "marktradikaler Unfug".