Zašto su u Hrvatskoj podivljale cijene stanova?

Uoči novog kruga subvencija za stambene kredite cijene nekretnina su očekivano počele dodatno rasti, osobito na tržištu Zagreba te na moru. Cijene korištenih stanova na određenim lokacijama počele su se opasno približavati cijenama novogradnje, premda su i one porasle. Prati li se podrobnije cijene nekretnina uočljiv je trend da se čak i cijene stanova koji su već dulje vrijeme na tržištu, u nekim slučajevima i više od godine dana, suprotno logici, povećavaju, ali i da cijene u oglasima variraju ovisno o tome koja ih je agencija dala u oglasnike.

Što tjera cijene vrtoglavom brzinom prema gore? Jedan je razlog svakako državna intervencija. Subvencije se dijele u vrlo kratkom roku pa kupci pristaju i na cijene koje im „pojedu“ veći dio subvencije. No, tu je i pozitivna ekonomska situacija, te niske kamate na štednju, zbog čega ljudi štednju prebacuju u nekretnine, kaže za Deutsche Welle Boro Vujović, vlasnik zagrebačke agencije Opereta i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, koji iznosi podatak da je do svibnja njegova agencija zabilježila 60% svih kupovina stanova u gotovini, što je daleko više nego prije. „U psihologiji Hrvata je štednja u ciglama, nismo naučili na zlato, dionice, obveznice“, kaže on i dodaje da ljudi razmišljaju i o budućnosti u kojoj je upitno kakve će biti i hoće li uopće postojati mirovine, dok nekretnina koju se iznajmljuje uvijek nosi nekakav prihod.

Nitko ne voli gubiti

No, što uzrokuje ponekad i drastična povećanja cijena, u nekim slučajevima i nekretnina koje ni po nižoj cijeni mjesecima nisu našle kupca, a na kakve nailaze kupci na hrvatskom tržištu? Kod velikog broja hrvatskih građana bogatstva su na neki način „zarobljena“ u nekretninama i ako se tu nekretninu ne uspije unovčiti kako je planirano, bogatstvo se gubi, a nema drugog načina da se stekne, objašnjava za Deutsche Welle asistent na Odsjeku za psihologiju Filozofskog fakulteta Zagreb, Nikola Erceg, koji s profesorom Zvonimirom Galićem vodi i kolegij Psihologija potrošačkog ponašanja. S psihološke strane, kaže on, razlozi za takvo ponašanje prodavatelja stanova proizlaze iz prvenstveno tzv. „averzije prema gubitku“.

„Naime, ljude daleko više 'boli' količina novca koji će izgubiti (u ovom slučaju primjerice, ako ne prodaju nekretninu po cijeni koju su si zadali, ljudi imaju osjećaj da gube novac), nego što bi ih veselio dobitak iste te količine novca (kad bi se 'bol' i 'radost' mogle nekako staviti na istu skalu).“

„Laički, ljudi jednostavno ne vole gubiti, a u kontekstu prodaje nekretnina, ljudi riskiraju s višim cijenama i nemogućnošću da prodaju nekretninu samo kako ne bi doživjeli osjećaj gubitka, iako je taj gubitak ustvari subjektivan (u odnosu na ono što su si oni sami zacrtali), a ne mora biti i objektivan (u odnosu na objektivnu cijenu nekretnine). Pritom, se često zanemaruje i cijena takvog 'kockanja': što se propustilo zbog toga što se nekretnina još uvijek nije pretvorila u likvidan novac i je li novac, za vrijeme čekanja, mogao biti investiran kvalitetnije nego da stoji 'zarobljen' u nekretnini“, kaže Erceg.

Ono što je naše to više vrijedi

Drugi fenomen, nastavlja, je socijalno uspoređivanje. „Mi smo socijalna bića i većinu informacija bitnih za preživljavanje i uspjeh u životu dobivamo od ljudi iz naše okoline. Ljudi su izrazito skloni zaključke o svom statusu ili stanju izvoditi iz usporedbi s drugima. Nije čudno da ljudi onda cijene svojih nekretnina formiraju prema tome kako su drugi cijenili svoje nekretnine i tu se onda napuhuje balon cijena“, kaže Erceg. 

A zašto neki ljudi precjenjuju svoje nekretnine mogao bi objasniti treći zanimljiv fenomen, tzv. „efekt posjedovanja“, kaže Erceg. On se odnosi na činjenicu da ljudi jednostavno više vrednuju neku stvar ukoliko je posjeduju nego ukoliko je ne posjeduju.

„Efekt posjedovanja najljepše se ilustrira primjerom istraživanja u kojem su korištene šalice za kavu. Polovici ljudi koji su pozvani na istraživanje poklonjena je po ničem posebna šalica za kavu, a polovici nije. Njihov zadatak bio je samo procijeniti koliko vrijedi ta šalica – oni kojima je šalica poklonjena procjenjivali su njezinu vrijednost i duplo većom u odnosu na one kojima šalica nije poklonjena. Kad su nekretnine u pitanju, situacija je znatno kompleksnija: mnogo više vrijede, u njih su utkane možda godine ulaganja i brige, a ulogu vjerojatno igraju i emocije. Iz te perspektive, ne čudi što građani svoje nekretnine vrednuju puno više no što agencije smatraju da je objektivno ili što bi kupci bili voljni platiti“, zaključuje Erceg.

Očekuje se stabilizacija

A dokle se takva situacija na tržištu može nastaviti? Boro Vujović iz Operete smatra – ne još dugo. Scenarij ispuhivanja balona iz 2008. se neće dogoditi, kaže Vujović, jer je situacija drugačija. Tada je tržište bilo neiskusno, dogodila se svjetska kreditna kriza, rast švicarskog franka, vladala je velika nezaposlenost koje danas nema, a i banke su postrožile kriterije i ljudi se ne zadužuju za 100% iznosa kao tada. „Dogodit će se smirivanje situacije i stabilizacija na ovim nivoima, može se dogoditi neka kriza, ali ona neće biti tako velika kao prošla kriza, barem ne što se tiče tržišta nekretnina na kojem se može dogoditi manja korekcija, usporavanje, zaustavljanje euforije, ali ne i pad kao 2008. i 2009.“, kaže Vujović.

Pojašnjava da ni ozbiljni igrači na tržištu nekretnina, investitori, ne očekuju više porast cijena, već ih brine samo hoće li cijene ostati na sadašnjim razinama. Dodaje i da su lagane korekcije, barem u Zagrebu, već počele. „Stanovi u centru grada koji su bili kupovani za kratkoročan najam turistima, počeli su se sada pojavljivati na tržištu, jer je ponuda prevelika. To će dovesti do stabilizacije cijena stanova u centru, kako za najam, tako i za prodaju, smatra Vujović.

Što se iracionalnog ponašanja i postavljanja prevelikih cijena tiče, Vujović jednostavno komentira da to neki čine iz pohlepe. „Kasnije će žaliti, 'mogao sam prodati, zašto nisam', kao što su neki žalili poslije 2008.“, zaključuje Vujović.